成交暴跌50%！香港楼市，全球地产最大泡沫要凉了？

　　中国基金报 泰勒

　　香港楼市正在迎来一场“大地震”。

　　2018年11月，香港楼市成交腰斩，暴跌超50%。

　　1、香港11月住宅销售同比腰斩

　　香港土地注册处12月4日公布的数据显示：

　　香港11月住宅销售总额为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期538亿港元下降51.6%。

　　11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。

　　另外，价格下行也开始蔓延。中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示，香港11月房价环比跌幅达3.43%，已连续两个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。对比8月份的峰值，房价已经下跌了约5%。

　　成交量价齐跌，香港房价崩盘的危机感再次降临。

　　香港房价举世闻名。2018年1月，香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。

　　全体居民要么受益于此，要么受制于此，房子是一生绕不开的话题，房价涨跌影响民生，最重要的企业无不涉及其中，借此积累亿万财富。在全民努力之下，终于揽得“全球最高房价”的名头。

　　瑞银集团发布的全球房价泡沫指数排名，香港前两年还是在六七名徘徊，今年已经飙升至第一了。　

　　过去十余年间，香港楼市持续走强，至2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价飙升至19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米、10.72万港元/平方米，但香港家庭年收入中位数只有32.76万港元。一个普通香港家庭全年不吃不喝，在港岛买不起2平方米。

　　为了将房子卖出去，也为了让消费者买得起，开发商不断缩小住宅面积。近两年，香港就出现了面积仅为11.52 平方米的极小户型。

　　如果在全世界选一个最有“房地产信仰”的城市，非香港莫属。

　　2017年，一档香港TVB真人show《有楼万事足》节目中，一位港女爆出来一句金句，据说是港人心里最真实的话语。

　　此次11月的数据出来，是一次市场筑底，还是拐点的开始?

　　2、仲量联行：香港楼价未来一年跌幅可能高达25%

　　在香港的太平山顶文辉道，上月刚刚流拍了几块地皮，而这在过去香港楼市长期的牛市下，并不常见。仲量联行发布最新住宅市场展望称，香港住宅市场长达10年的牛市结束了，2019年底前，香港住宅楼价将下跌15%，如果经济及股市持续恶化，住宅楼价跌幅更会高达25%。在这种情况下，不少内地房企也悄然离场，连香港本地房地产开发商也开始趋于谨慎。

　　仲量联行称，香港自2009年初全球金融风暴复苏后，楼价持续上升，然而受市况急速逆转所影响，住宅价格在过去两个月已开始下跌，目前外围经济环境的不稳定，以及恒生指数从1月最高位下跌超过20%，都影响了香港私人住宅市场的信心。

　　仲量联行董事总经理曾焕平称，今年香港房地产市场越来越倚重中国内地的需求来支持增长，他预计香港楼价在2019年底前将下跌15%，如果外围环境持续恶化，那么2019年住宅楼价跌幅会达到25%以上。

　　香港长达10年的楼市上升周期也正式结束。仲量联行称，中小型住宅楼价自金融风暴后已上升2倍，并超越1997年高位63%，不过，经济前景未明已令中小型住宅楼价在连升27个月后，在过去的2个月下跌1.4%。过去3个月，由于市况不佳，平均每月的住宅成交宗数进一步减少至4188宗，远低于过往长期每月8500宗的平均水平。

　　曾焕平称，过去香港推出一系列楼市调控政策，在今天看来，不仅是令物业成交总数跌至历史低位，更为楼市“硬着陆”构成重大风险。

　　曾焕平称，此次楼市下调最让人担心的，就是没有人知道底在哪里，因为与以往楼价急速下跌不同，急速下跌很容易就能见底，但这次香港楼市楼价的下调速度很慢，时间会拖得很长，让市场难以捉摸底究竟在哪儿。

　　根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数(此排行榜仅考察发达国家和地区的房价负担水平)显示，香港房价收入比为19.5，也就是说需要一个香港家庭19.5年的收入(且不吃不喝)，才能买起一套房。香港也连续八年斩获“全球房价最难负担城市”桂冠。

　　高盛集团在上周一发布的一份研报中预计，到2020年香港金管局将与美联储同步加息，届时香港楼市将出现15%至20%的回调。

　　里昂证券此前发布研报表示，经历了多年上涨后，随着市场人气的急剧下降，香港楼价将大幅下跌。香港房地产市场目前正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。

　　3、地产中介恐迎来裁员潮

　　随着香港楼市成交量不断萎缩，房地产开始步入寒冬，地产中介恐将迎来裁员潮。

　　美联物业近日的一份内部通告指出：从11月1日起，其将实行“Bottom榜放取无薪假期机制”——在佣金收入最低的100名代理中，业绩最差的10%必须离职，其后55%员工必须自行申请放取无薪假期至少三个月，而业绩前35%的员工才可由主管担保。

　　同样在楼市景气时大幅度扩张的另外一家香港地产代理商近日亦表示：其活跃的两万多名代理中(总数约为4万人)，估计年底前大约有五千人可能会“被离职”。

　　“整个十月开单(成交)寥寥，八个人分一笔交易的2%的佣金(代理拿其中两成)，收入只得4600块。”香港新界地区某美联物业的一位代理称，“算一算，底薪6000块，平均每日200费用，要包括带客打车看楼，还要往返交通。在茶楼做侍应还能得80块时薪，都好过做代理啦。”

　　香港最大的房地产中介公司之一中原地产高管陈永杰近日称，有200多名中介代理今年以来没有任何业绩，如未有改善，这批中介可能在年底遭解雇。

　　4、香港出现豪宅亏本甩卖

　　据港媒报道，沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交，卖家持有该房产将近四年，此时成交账面亏损6万港元，但算上税款及佣金支出，亏损约68万港元，为区内九肚首宗流血出售案例。

　　报道称，2015年1月，卖家以1305.98万港元购入这一房产。去年12月，卖家以1820万港元的价格挂牌出售，今年5月降价至1650万港元，上月又连续两次降价至1450万元仍无人问津。直到近期降到1300万港元才得以成交，而这一价格较最初挂牌价已降低520万港元，降幅接近30%。

　　香港土地市场也传来坏消息。10月16日，香港地政署公布，香港山顶文辉道12号豪宅地皮出价未达要求，宣布流标。这是香港山顶昂贵地段少数大型官地，尽管地段优质以及地皮质量尚好，但由于近期楼市降温，市场对于地皮估值的分歧也较大。

　　与香港楼市转冷相对应的，是当地居民普遍的看淡情绪。香港南华早报援引香港研究协会(Hong Kong Research Association)的调查结果称，六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计楼价将下跌。

　　报道援引当地券商耀才证券创始人、董事会主席叶茂林的话称，未来两年内香港住宅价格有大幅下跌的可能，跌幅或达40%。

　　中原地产本月发布的报告也显示，在截至本月初的12周内，包括荃湾区、屯门区、元朗区等在内的新界西选区私人住宅价格下滑了2.5%。其中，香港十大蓝筹屋苑之一嘉湖山庄房价大跌15%。蓝筹屋苑一般被视为香港楼市的参考指标。

　　正因如此，香港楼市被很多分析人士视为存在大量泡沫，中信里昂证券(CLSA)房地产研究部门区域负责人Nicole Wong认为，香港房价涨到了不合理高位。

　　5、为卖房，开发商奇招尽出

　　据证券时报，香港美联物业地产中介商陈小姐向记者微信推销香港楼盘。“你大概什么时候过来看房，我带你去看几处其他楼盘，现在二手楼盘放盘很多，现在减价空间大了，超高层，1000多呎(约90平米)之前卖3480万港元，现在3100万港元业主也可以谈。”

　　从事金融行业的陆先生向记者表示，他有一位客户在湾仔有一栋楼龄超过30年的房子，刚开始估价10亿港元欲售出，但现在将售价预期调低到7亿～8亿港元。

　　即便如此，二手楼盘交投依然清淡，事实上一手私人住宅成交也开始下滑。

　　香港地产中介门口随处可见的减价甩卖房屋的广告，太古城翠湖太900万港元的房子降价80万港元，康怡花园910万港元的房子打上“狠劈”二字，卖858万港元。

　　香港楼市成交量下滑，心焦的当然是地产商。为促进房屋销售，甚至打出了“先住后付”的政策。

　　证券时报记者近期走访香港尖沙咀港威大厦One Homantin楼盘的售卖处，该楼盘推出了长达1088天的付款方式，即：先住后付款，先付清楼价10%后就可获得房屋钥匙，同时需要缴纳3万港元按押金，按押金成交后可退回，客户入住期内，自行缴付差饷、管理费及杂费。

　　6、香港加息

　　房地产市场向来是短期看金融。

　　如今随着美联储加息的持续推进，香港利率也在不断上行，逾十年超低息环境的结束，对当地楼市带来巨大压力。

　　因港币与美元挂钩，为防止资本做空，港币需跟随美元加息。9月底时，美联储进行年内第三次加息，香港将贴现基本利率上调至2.5%。

　　而在香港金管局加息仅数小时之后，香港四家主要银行——汇丰、恒生、中银香港及渣打银行齐齐上调香港贷款基准利率——港元最优惠贷款利率，为2006年来首次。

　　银行利率上调，香港维持近十年的超低息环境结束，这意味着购房者的还贷压力增加。

　　据中泰研究所报告分析，香港房价下跌是稳汇率的代价!

　　1、香港楼市寒意渐浓。

　　过去十年中国香港地区房价持续攀升，成为全球房价最贵的城市。但最近几个月以来，香港房价明显下滑，楼市出现降温的迹象。其实最近几年香港的楼市调控一直在收紧，但并没有阻止房价的继续飙涨。货币政策方面，自2015年起香港就在跟随美联储加息，但也未曾打压到房地产价格，为何此时香港楼市呈现疲软现象?

　　2、之前“假”加息，涨了房价但打压汇率。

　　香港自1983年10月起实行联系汇率制度，而联系汇率是固定汇率制度的一种，导致香港彻底失去了货币政策的独立性。本轮美联储加息周期中，香港金管局也每次都跟随加息，但港币市场利率并没有随之走高，加的是“假”息。在流动性并没有大幅收紧的情况下，香港房地产市场上涨动力持续不减。但港币对美元却面临较大的贬值压力，多次触及弱方兑换保证。

　　3、现在“真”加息，稳了汇率但打压房价。

　　香港金管局今年以来出手收紧流动性、稳定汇率，开启了“真”加息之路。但全面加息背景下，香港住宅按揭贷款利率上升，直接打压资产价格，且香港房地产调控政策对房地产的压制作用也凸显了出来。全球金融危机后欧美超级宽松的货币大量流入香港，当前美国继续加息紧缩，香港将面临资本流出的压力，在稳汇率的压力下，港币流动性势必收紧，打压房地产市场，而房价下跌也会进一步加剧资本流出压力。

　　4、不可能三角的权衡，汇率和利率的选择。

　　香港面临的汇率、利率和房价问题本质上是不可能三角的选择问题。当前香港金管局已经做出了选择，香港外汇储备充足，我们认为短期港币汇率无大碍，香港房价会面临回调压力。在经济下行压力较大的情况下，当前市场对于国内房地产调控政策放松的预期快速升温。从长期来看，资本项目的管理是很难维持的，若进一步宽松来刺激资产泡沫，汇率贬值压力会更大。而且即使汇率贬值了，货币刺激再来，房价就会一直涨吗?其实也很难。没有永涨不跌的资产价格，15年的创业板下跌同样发生在货币宽松的环境中。没有人知道资产价格的拐点何时到来，但有一点是确定的，涨多了的价格肯定会回调。

　　7、刘德华被围攻，香港楼市的明天在哪里？

　　港府今年收到的市民意见书中最突出的议题依然是房屋和土地供应。

　　市场普遍把香港房企畸高的主要原因归结为香港土地供给长期不足，一是香港重视生态环保，近四成郊野土地不能开发，近年来因环保人士反对，大幅减少填海造地。地少人多，金融环境宽松，长期维持超低息状态，房价一路飞涨。

　　10月，刘德华出现在一段宣传短片中，倡议在香港东大屿发展大型填海建人工岛，进行填海造地，招致大规模的舆论攻击。在住房问题面前，港人对这位全民偶像毫不手软。

　　据港府施政报告，这个填海计划将在东大屿发展1000多公顷人工岛，成为香港长远土地供应来源，最多能提供40多万个单位，近百万人口居住。但这个计划遭到了环保人士的强烈反对。

　　填海盖楼，增加供给，不一定能降房价，但至少为望楼兴叹的香港市民提供了新的选择。

　　然而，就是这么一件利民的好事，竟然遭到了强烈反对。香港特区行政长官林郑月娥在发布《施政报告》时发布填海计划，同时为刘德华打抱不平，“我认为非常不公道”!

　　东大屿人工岛计划会释放约1700公顷土地，兴建26至40万套住宅，供70万至110万人口居住，可以解决香港1/8人口的居住问题。有房者担心这会极大压低房价，所以极力反对。