楼市“闪电”复苏！疫情还没结束，谁在买房？

　　本文来源：夏嘉说楼市，更多内容请关注原创作者

　　原文：

　　你和你周围的人，最近是不是又动起了买房、卖房的心思?

　　万人摇号、秒光盘、百万喝茶费……疫情还未结束，一二三四线城市的楼市“闪电”般的回暖了!就连资深的房产中介和售楼小姐们都感到意外。不管是因为美国“大放水”、国内外经济形势不乐观，担心资产缩水心里发慌，还是刚需、改善、投资、抄底，总之，楼市是复苏了。

　　但你身边一个个真真假假的楼盘热销案例，并不能代表楼市的真实和全面情况。在中国，决定房地产市场的还是政策。

　　疫情还未结束，是谁在买房?你是在“抄底”，还是“站岗”“接盘侠”?

　　一二三四线城市的售楼人员，好像都开始“宣告”自己忙得不可开交。

　　售楼处的沙盘前三三两两的人群，热烈高亢的音乐，只有每人脸上的口罩能提示这是经历过一场疫情后的楼市。如果朋友圈出现了这样的照片或者视频，对疫情保持警惕的人们应该很难理解，或者干脆认为是假的，收买“演员”制造热销假象，是楼市惯用的营销手段之一。

　　3月份，没有人像往年一样再提楼市“小阳春”，售楼处和二手房中介刚复工不久，普通人才陆续开始走出家门。当时业内的人预计，全国的楼市至少一季度是没戏了，二季度怎么样还要看情况。

　　然而，随后呈现出的种种迹象表明，楼市复苏的进程恐怕是被低估了。

　　深圳的某豪宅从开盘到售罄，最快只用了8秒;北京某项目高峰期看房200人，一天签下十几套;杭州又现新楼盘“万人摇”，还有几个“万人摇”已经在路上;一个中部三线城市一周成交60个亿，挤进京津冀前三名……这一切，都发生在3月，数据不会骗人。

　　4月8号，封城76天的武汉正式解封后，可能并没有预料到会迎来外地过来抄底的客人，他们在社交媒体上说，“去武汉抄底”。机构称，4月3日-4日，武汉新建商品住宅日成交量从1与22日-3月29日的“0”上升到超过100套，并把它解读成一种信号。

　　“小阳春也许会迟到，但绝对不会缺席。”这是一个房产中介的玩笑，流露出来的是“房地产的冬天迟早会过去”的得意，和“买房仍然在人们必须要做的事中位列前茅”的深意。

　　万人摇号、秒光盘、百万喝茶费

　　一二三线楼市“闪电”复苏?

　　“成交量上来了。”

　　北京朝阳区一家房产中介门店，不到三天的时间成交了一居、两居、三居、四居各一套。店长心里有数，这才刚开始，如果后续没有更严厉的政策出台，接下来会有更多的成交量，然后就是价格上涨，但上涨的程度很难判断。

　　2月份最难过，各小区对进出人员得严，店里没什么人，店里的中介也都心不在焉，不知道什么时候才能恢复正常。进入3月后，来看房的人开始增多，成交的速度也开始加快。“客户主要是怕涨价。”店长说，从看房到最后成交，最短的一单只用了几个小时就完成了，他也没想到。

　　每天系统里都会显示各个门店的带看数量和成交量，很多门店的数字都在上升。价格方面有涨有跌，“城区涨了5%-10%，郊区降价了3%-5%。”

　　回暖好像是在突然间发生的，虽然年前他们已经准备好2020年行情变好的准备，但是一场疫情把升温的预期推迟到一季度以后，现在来看当时的想法可能是过于悲观了。

　　据中原地产研究中心提供的数据显示，3月份北京二手房住宅网签7848套，新建住宅网签2471套，共计10319套，相比2月份上涨126.99%。但值得注意的是，如果与去年同期的19857套相比，仍同比下降48%。

　　也就是说，虽然在恢复，市场热度也在上升，但跟去年同期相比，仍然大幅下降。

　　我爱我家研究院4月发布的数据也印证了这样的情况，3月份，北京二手房市场的新增房源量、新增客源量均已超过1月份的水平，经纪人带客户看房量达到了1月的六成以上;二手住宅网签量环比增长116.26%，同比下降51.11%;成交均价环比下跌1.51%，同比下跌4.10%。

　　新房方面，据机构统计，3月份北京商品住宅成交量为1843套，同比下跌51.51%，环比增长39.62%。一位北京西南四环附近的项目销售人员对媒体称，从3月第一周周末开始，看房客户明显增加，高峰期时看房客户超过200人。销售情况好的时候，一天能签十几套房源。也有很多客户踩盘后，当场就交了定金。

　　业内的人明白，数据上来是早晚的事，因为情绪正在上扬。

　　从全国来看，以北京为代表的京津冀地区，在复苏的道路上位于队伍的后半段。

　　“京津冀地区(代表城市为北京、天津、廊坊)的恢复程度要弱于其他地区，但其3月份的成交量目前已达到去年12月份水平的62%，相当于去年同期水平的40%。”这是来自贝壳研究院的数据，简单理解就是，3月份能有这样的成绩已经不易，而其他地区的进度要更快。

　　该研究院监测的全国18个重点城市，3月份链家二手房成交量比前两个月增长41.8%。上海、南京与杭州三个长三角城市3月份的成交量已经明显超过疫情前12月份的水平，目前恢复至去年3月份水平的75%;其次，中西部地区(代表城市为成都、合肥、重庆)与大湾区(代表城市为广州、深圳)的3月份成交量，已接近疫情前的12月份水平。

　　最吸睛的，当数深圳和杭州。

　　机构统计，3月深圳新房住宅成交环比上升279.8%，二手房也传出重回8000套的冷热分界线，环比上涨380.4%。

　　数据很难有实感，活生生的案例才能戳中人心。

　　深圳的2000万起的豪宅项目太子湾，在3月开售三次，慢则当日售罄，其中14套4200万起步的豪宅创下15秒售罄的纪录，有的媒体把这个时间点缩短到8秒，这看似不重要的几秒，好像是一种难以抑制的热情的宣告，还有人提出了其中最劲爆的点，促销提示：“不接受退房。”

　　如果说豪宅太远，那么同样在3月推出的均价3.9万元/平方米、总价百万起步的万科商务公寓，288套售罄仅用了7分半钟的消息，“百万喝茶费重出江湖”的消息，听起来就跟普通人关系极为密切。

　　虽然此后有冷静的分析，称与营销手段、推盘谨慎、需求延迟释放等因素有关系，也只是个别楼盘的个别现象，但是人们仍然只读到“深圳屡现新盘‘日光’”，楼市“疯狂”“魔幻”“高烧不退”，以至于主管部门发声：严禁恶意炒作、哄抬房价，坚决打击“喝茶费”“更名费”等违法行为。

　　热门城市杭州，以2个“万人摇”商品房项目闯进公众视野，后续几个“万人摇”的楼盘基本上也已经板上订钉。没人在乎成交量和价格是不是不及去年同期，只是热门的楼盘就足以让市场的情绪沸腾。一个即将在4月中旬开盘的项目，已经在提前跟前来咨询的客户说，“需要先填登记信息，肯定也是万人摇，中签率在2%-3%。”

　　三线城市的楼市，一般很难传出消息。

　　晚上9点，肖武(化名)刚刚散会，拿起手机逐个开始回消息，每一句都以“刚开会了”开始。会开到这么晚，让他又找到点忙碌的感觉，这种地产营销团队的日常，从3月就开始恢复，在那之前，他过了一个无比漫长、让人心慌的假期。

　　他和妻子，还有不少亲戚，都在这行，做房地产销售很多年，这份工作在北方某三线城市，是绝对的高薪。疫情发生后，人们被社交媒体中流传的“疫情现状”吓得不敢出门，不少小区大门都上了锁，街道上有很长时间没车没人，邻居见面连话也不说，只是远远地打招呼。

　　肖武见过风浪，经过不止一次楼市的高潮和低谷，但这次不同，嘴上开着玩笑，但心里是没底的，他估计至少三个月家里没有收入，即便市场开始恢复也需要时间，对于中年人来说，这已经算是足够坏的状况。

　　2月下旬复工后，同事之间见面，连调侃都丧得很，“疯了，谁会这时候买房。”当时他们还打了赌，猜测第一单成交的时间，大多数的答案都集中在三月底四月初。

　　但不久，当人们开始慢慢敢出门了，售楼处就迎来了戴口罩的客人，从零星，到三五桌，再到突破一米距离的界限，熙攘倒不至于，但很多项目的售楼处满眼看去都是人。他录了视频，拍了照片，发在朋友圈，下面很多评论都是：“真的假的?”

　　“3月的最后一周，恒大在我们这儿的项目在整个京津冀区域成交量排前三，60亿啊，牛不牛?都上了头条了。其中有年前看了没买的，也有新客户。”他想表达的是出乎意料，但难以掩饰自己的激动，此前的阴霾一扫而光。

　　刚需、抄底、投资

　　疫情还没结束，是谁在买房?

　　谁会在疫情还没有完全结束的时候买房?

　　胡丽(化名)算是一类，“不得不买”。

　　她和丈夫的第一套房买在北京五环以外，刚开始只是觉得远点，周边发展起来又买了车以后也就不再觉得不便。但有了孩子就不一样了，幼儿园可以适当“凑合”，但小学就更不一样了，对于跟亲戚朋友比天比地的她来讲，这个起跑线最起码不能马虎。如果继续在五环外，学校的质量在她看来还不如老家，所以从去年开始，她就动了买房的心思，想在她能承担得起的最好的学校附近把房买了，当然也不是什么名校，也就是在区里还算不错。

　　她现在还记得去年看房的情形，媒体上都在说北京房价降了，她找了中介去看房。“一个特别破的楼，我一到那儿就想回去了，碍于中介的面子才心不在焉往里走，刚到单元口，就看见楼梯台阶上已经站满了人，中介说大概有五六拨在排队，得一个个进去看。还没轮到我们的时候，房子就被买下了，价格一点没降。”

　　当天晚上回家她没吃饭，跟丈夫怄气，跟自己怄气，跟房价怄气，买房的事也就暂时放下了。但是学龄的孩子不等人，年前胡丽夫妻领了还不错的年终奖，本准备年后看房，没想到赶上了疫情。

　　“我觉得也是机会，趁大家都没心思买房的时候，选择多，价格也肯定不会高。”整个过程还算顺利，看了两家后，她把合同签了，还是老房子，但价格比她去年看的时候要低5%，她顾不得挑剔，再不买就怕没机会了。

　　价格确实是一个重要因素，星杰(化名)是一个省会城市资深的地产记者，最近她频繁接到楼盘推盘的资料，也实地跑了很多售楼处。刚需盘降价比较明显的项目，卖的都很好，原来一万五六一平方米，现在降到了一万二三，也有的项目是因为定价明显低于周边区域价格，每平方米有三四千的差距，很有竞争力。大房企推出的大户型改善型楼盘，这段时间给出此前没有过的低价，做出很大让步。但相反，市区内单价高、面积大的楼盘，销售都不太好。”星杰目睹了不少人签合同的场景，连她自己也觉得买得很值。

　　在大多数人还在担心怎么避免在工作和生活的各个场合避免被感染，疫情什么时候能完全过去的时候，在楼市抄底的心理，很难被普遍理解。

　　“武汉开始有成交数据了，想抄底的可以去了。”

　　“#还有3天武汉解封#[哈哈][哈哈][哈哈]二手房可以交易了吗?一大堆抄底袭来。我有点担心今年武汉的楼市会底部升起。”

　　“今天我说广州的土豪要来武汉抄底，叫武汉医院同事预估武汉房价，很多人说不会降，她……他……她……都是全款!”

　　“眼下，武汉房价就是‘低过老罗’的低价，我要抄底。”

　　“武汉，售楼处开了!现在就看武汉第一个开盘的项目卖得怎么样，一群人要去武汉抄底，首先要看有没有底，对吧?”

　　如果在社交媒体上搜索“武汉抄底”，就会出现数屏这样的帖子和微博。

　　此前，有消息称武汉多楼盘打折降价，二手房价格降幅达到20%。很快就有反驳称，经调查，除少量楼盘外(远郊盘和销售困难盘)，武汉大多数项目价格，与封城前无太大差别，相对平稳。

　　在武汉重启的同时，售楼处也陆续重启。

　　“我们正在消毒阶段，4月15日正式营业，只能通过上门预约、分批看房，每天10个人。价格方面现在是12000多一平方米，执行的是8.1折优惠，年前是卖到均价13500每平方米。”一家知名房企武汉售楼处接待人员称。

　　无论是否真的有价格洼地，就连武汉当地的人都很难理解这种抄底，“冒着得病的风险还要买房?”徐大(化名)已经复工，但仍然只是两点一线，“我们都不敢坐公共交通，怕啊，所以这种情况下还能去看房的人，我完全理解不了。如果我们身边的人现在说买房，会被当作开玩笑或者被看成神经病。”

　　但从社交媒体上流出的信息看，身边想去武汉抄底的人，并非一两个。

　　根据易居研究院中国百城库存报告相关数据显示，武汉楼市交易市场“关闭”达到了68天，即从1月22日到3月29日，武汉新建商品住宅成交的网签数为零。而3月30日开始，武汉重新出现交易现象，前几日日均交易量略低于50套。而在4月3日-4日，日度成交数据超过100套，市场呈现小复苏的态势。

　　“当然需要看到，若是对比历史数据，比如说有成交记录的1月1日-21日，其日成交平均为537套，据此分析，当前的复苏节奏还是比较慢的，和历史平均水平等还有很大的差距。但至少也说明随着交易市场的放开，楼市开始走出零成交的低谷，逐渐小复苏。”上述报告进一步分析。

　　“无论是武汉还是深圳、成都等，其楼市都呈现向上的趋势，进一步说明楼市具有很强的成长性。武汉的数据进一步说明，购房需求依然是旺盛的，此类城市的表现，对于全国其他城市是有积极的借鉴意义的，相关房地产参与者应该对中国楼市保持极大的信心和支持。”易居研究院分析称。

　　这种需求中，一部分是刚需，另一部分，则是投资需求。

　　“疫情对经济造成的冲击，让人们对未来的不确定性增加，资产保值增值的需求就会变得更为强烈，但是看过一圈才发现，还是房子最保险。”这是相当一部分购房者的想法，在他们看来，尽管房子并没有此前多年投资收益那么高，但大多数情况下还是稳定保值的最优选择，至少在现阶段是这样。

　　政策松绑、房贷放松

　　楼市复苏路径现在走到哪一步?

　　“热销案例不能代表市场真实和全面情况。”对于近期高喊复苏、小阳春的舆论，业内多机构研究人员泼了冷水。“不同的城市情况差异非常大，全国大部分城市恢复到正常销售水平估计要到5月份左右，3月份成交量大概只有去年同期的一半，有的城市还不到一半。”“至于后续能不能回暖，主要还是看政策走向和疫情控制情况，目前，疫情还在蔓延，且政策也没有明显的调整，市场很难全面回暖。”根据此前多年经验，楼市的复苏是从政策开始。从2月份开始，就陆续有城市发布稳定房地产政策，不少把“降首付”藏在其中。2月21日，河南驻马店市人民政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》称，降低公积金购买首套房首付比例、提高公积金贷款额度、给予购房补贴等17条政策开始，广东广州、山东济南、陕西宝鸡、浙江海宁相继尝试类似的松绑，但最终都在一天内被撤回。其间也有多家银行被传降低首付，最终也以辟谣剧终。

　　“购房政策没有放松，但房贷利率肯定是放松的。”一位资深地产研究人士称，“市场能不能复苏，取决于信贷政策和推盘节奏，疫情结束后，推盘节奏已经松动，开发商预售证拿得更容易，再结合降价或不降价的促销活动，市场的交易量就很容易起来。如果市场交易连续三个月表现不错，房价就会出现反弹，开发商拿地的节奏也会加快，这是判断当前房地产市场很重要的逻辑。当然，如果后续地价、房价上涨比较快，又会重新进入政策打压的新周期。”国家发展改革委4月10日消息，2020年，将督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制;全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。“这次城镇化任务和土地新政，力度比较大，超出了预期。”广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员李宇嘉分析，“这意味着，疫情之下，尽管经济受到很大冲击，但国家没有采取过去的刺激手段，松绑楼市政策，大规模放水，大上基建项目，拉动经济，而是在供给端发力，挖掘有效需求，既没有刺激楼市，还给未来楼市提供了健康的、新生的力量。”“所以，指望新一轮刺激，投资炒房，这个想法还是要谨慎一点。”不管是因为美国“大放水”、国内外经济形势不乐观，担心资产缩水心里发慌，还是刚需、改善、投资、抄底，你最近是不是又动起了买房、卖房的心思?还是，再等等?欢迎将你的想法留言告诉我们。可别告诉我，你是那个喊着“大家3年不买房，拖垮开发商”的“韭菜”。