又一个万亿级蓝海！近半数百强上市房企布局！关乎你家的老房子

　　如今城市的开发建设已经进入下半场，不再只是征地、盖房，存量时代城市更新的重要性不断凸显。

　　城市更新并不是一个陌生的名词，就在7月份，上海市城市更新中心揭牌成立，深圳也发布了城市更新条例的征求意见稿，城市更新究竟更新了什么?又会给经济发展带来怎样的影响?

1 　　上海加速城市更新旧区改造花样百出

　　位于上海市黄浦区的贵州西里弄社区有着将近一百年的历史，像大多数上海传统里弄一样，存在着生活空间狭小、硬件设施老化等问题，不少住户家中缺少独立的厨卫。这两年，针对这些问题，贵州西里弄社区迎来了一系列的微创性改造。

　　记者了解到，小小的弄堂里多了共享客厅、共享厨房，水泵房上多了屋顶花架，闲置阁楼变成图书室，这一系列微创性的社区改造，利用有限的空间为居民生活提供更多便利，也增加了居民进行交流互动的可能。

　　不仅是传统里弄，在城市建设过程中，位于边角或是缝隙的一些闲置空地也得到了更好的应用。别出心裁的“口袋公园”、因地制宜的休憩长廊，为社区生活增添了不少文化氛围和艺术气息。

　　近年来，像这样的社区微更新项目层出不穷，针对特定的情况进行相应的改造，呈现出存量更新时代的“针灸式疗法”，但专家表示，

　　目前的城市更新项目大多数依然处于实验阶段。

　　一方面，城市里有着百年历史的老建筑以其独特的魅力吸引了越来越多的年轻人;另一方面却是居住空间的品质和配套设施越来越无法满足人们的生活需求。

　　大鱼社区营造发展中心设计师凌怡亮：其实我们关注到，老旧小区最大的问题就是公共空间的缺失，所以我们现在正在做的就是，将一个空闲的停车位改造成居民休憩、公共交流的空间。

　　与此同时，社区经济的活力和必要性也在慢慢凸显。同住一所小区的吴芳芳在这里开了一家咖啡店，今年上半年，疫情最严重的时候小区实行封闭管理，在附近居民的支持下，吴芳芳做起了定食外卖，疫情对咖啡店的打击得到了有效的缓冲。

　　斜杠空间咖啡店主理人吴芳芳：来得最多的人就是街坊，要跟街坊产生很大的黏性，拓宽业务的产品范围，把产品线做宽。黏性强，复购率也会提高，这样才有可能盈利。

　　分析人士表示，在新一轮城市更新进程中，社区将发挥空间载体的作用，伴随产业回流和人口重构，社区经济还有很大的发展空间。

　　仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄：未来的城市更新中，社区将会作为一个非常重要的微型的单元发挥重要作用，在这样的一些项目中，事实上是通过改造，去带动整个片区的产业升级以及居民生活的进一步改善。

　　城市更新也需要更加广泛的市场参与，目前市场上已经涌现出了各式各样的城市空间运营商，未来城市更新的市场参与主体会发生哪些变化，这个市场空间又有多大?

　　住建部统计数据显示，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿元。业内人士认为，目前城市更新的需求量是巨大的，而符合要求的服务提供者依然稀缺。

　　同济大学建筑与城市规划学院教授童明：我们现在看到的，更多是外表的修缮和修理，但是，如何通过有效的资金投入带动更加深层次的社会发展和经济发展，是当前所面临的一个难点和问题。

　　现阶段的城市更新尚未形成常态化的机制，在上海的实践中，多数项目资金依然主要来源于政府的公共资金投入，但市场参与者的范围已经呈现出逐步扩大的趋势。

　　上海四叶草堂青少年自然体验服务中心理事长刘悦来：我们团队在上海参与设计了将近一百个社区花园，其中我们称之为基地型的有五个，这五个都是由企业前面出钱，做相关建设。

　　据了解，百强上市房企中，约有47%的企业已经开始布局城市更新相关项目，在资本的推动下，城市运营商这类新兴的市场参与主体也不断涌现，逐步明确各自的功能定位，促进常态化机制的形成。

　　仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄：城市运营商可以是政府的平台，也可能会是一些非国有的市场参与者。我们在全国的一些项目中，都已经看到这样的一些参与者。这和过去传统意义上的、简单的房地产逻辑下的开发商不同，它是需要站在城市运营层面上去看待问题。