“双节”楼市现凉意 政策调整有策略

　　文化旅游消费的热闹，和楼市无关。在“金九银十”这一传统销售旺季，叠加8-9月各类调控政策的放松，部分开发商把这个超长黄金周视作年内冲刺业绩“最后的希望”，没想到开局平淡。

　　作者：陈月芹

　　导读

　　壹 ||“双节”期间，二三线楼市跌多涨少，和9月相比，跌幅均在50%以上。多数城市维持低位，诸如深圳、南京、合肥、济南等城市表现比较平淡，整体去化和前期相比变动不大，区域分化持续加剧。

　　贰 ||不同城市之间、核心区域与近远郊之间的分化十分明显，尤其是节前临阵出台限购松绑等政策的城市，成交数据有所上扬。

　　叁||“放开哪个闸，能释放特定人群的购买力。”一位新一线城市官员透露其所在城市不日即将公布新政，明确鼓励有钱人去买房，让改善高端归改善高端，首套刚需归首套刚需，有松有保。

　　10月6日，文化和旅游部数据中心测算，2023年中秋、国庆“双节”假期，国内旅游出游人数8.26亿人次，实现国内旅游收入7534.3亿元，按可比口径分别同比增长71.3%和129.5%。携程的机票、酒店、门票、民宿、租车、邮轮等业务均大幅增长。

　　然而，文化旅游消费的热闹，和楼市无关。在“金九银十”这一传统销售旺季，叠加8-9月各类调控政策的放松，部分开发商把这个超长黄金周视作年内冲刺业绩“最后的希望”，没想到开局平淡。

　　第三方机构克而瑞和中指研究院分别公布了“双节”楼市报告，虽然在监控城市数量、同比环比口径等维度上多有差异，个别城市数据也存在“打架”的情况，但整体的成交同比、环比数据均为下跌。

　　克而瑞监测了42个重点城市的成交备案数据，“双节”期间累计成交166.66万平方米，较2023年9月日均降幅达52%，与今年五一假期相比，跌幅也达到了11%。

　　备案数据有所延迟，克而瑞同时结合了认购数据，结果显示，22个重点城市成交环比下降31%，同比下降23%。

　　中指研究院数据也显示，城市及区域间分化较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量一般，35个热点城市日均成交面积较2022年国庆节假期（10月1日-7日）及2019年同期下降两成左右。

　　一 多数城市维持低位

　　部分城市因迟迟等不到“靴子”落地进入政策“真空期”。

　　一位TOP10房企北京区域营销负责人透露，其监测到的多个核心区改善、近郊成熟区首置或首改项目，“双节”期间的成交额，较9月1日取消“认房不认贷”新政首周下降了6-7成，相当于新政首周的3-4成，有项目甚至不达7-8月数据。他原本以为，今年7-8月已经是年内北京市场的最低谷。

　　该营销负责人对北京10月楼市的凉意感到意外。他认为，“最主要的原因还是消费乏力，对未来收入没有信心，其次才是政策，7-8月时还没有要放开限购的小道消息，现在，想买房的客户更不着急了，他们坚信一定会有进一步的政策利好出来”。

　　克而瑞的研究报告指出，“双节”期间，二三线楼市跌多涨少，和9月相比，跌幅均在50%以上。

　　多数城市维持低位，诸如深圳、南京、合肥、济南等城市表现比较平淡，整体去化和前期相比变动不大，区域分化持续加剧。尤其是三四线城市诸如常州、镇江、淮安、扬州、徐州等，“双节”期间成交惨淡，以去库存为主，即便开发商加大折扣营销力度，依旧去化不佳。

　　以徐州为例，“双节”期间无项目公开推盘，5个项目平推，总计推售约322套，均为节前新领证房源，但因新推房源不具价格优势，去化不理想，截至目前，网签均在2套及以下。

　　二 临阵放松限购的城市有起色

　　不同城市之间、核心区域与近远郊之间的分化十分明显，尤其是节前临阵出台限购松绑等政策的城市，成交数据有所上扬。

　　例如广州，9月20日宣布调整限购区域、非户籍居民购房社保年限5年降至2年、增值税免征年限“5改2”。

　　某头部开发商广州区域人士感受到假期到访、成交有所增多，“到访肯定比平常的周末多，但和今年五一、以往小长期相比稍逊色”。多家开发商会宣扬假期买房看房场面火爆的小视频，渲染气氛，让客户感受到楼市热度，甚至不惜在“双节”业绩海报上虚增业绩，“有同行晒出广州区域双节吸金40亿元的海报，但实际成交加上认购约18亿元”。

　　广州一步完全放开了番禺、黄埔等供应主力区域的限购，也直接导致“双节”期间这两个区域受益最多，上述头部开发商广州区域人士解释，黄埔年初曾悄然放开人才限购，但自媒体曝出后，该政策放松被叫停，直到9月20日明令不再限购，到访和成交明显上升。

　　黄埔的放开，也加剧了其周边原本就不限购的增城区市场的进一步转冷，有增城区项目置业顾问反馈，一天只带了2-3组客户。

　　节前的9月25日，增城区举办了一场房博会，超80个在售项目推出花样优惠：首付可5年分期付款、首付分期最低5万元起、月供4000起就能上车三房、现场可享98折购房优惠等。有项目推出总价百万以内特价房，买房送13万雷凌车、成交送全屋家电等活动，使尽浑身解数。

　　成都也是节前火线出台楼市大力度新政的城市，缩小限购区域至“5+2”区，即锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、天府新区、高新区南部园区。限购区内大户型（144平方米以上）不限购，非本地户籍购买144平方米以下房源也只需要6个月社保。

　　一位央企成都区域营销负责人告诉经济观察网，实际上，外地人在限购区域买小户型，也可以通过一次性缴齐6个月社保获得购房资格，“几乎没有购房限制”。

　　克而瑞报告显示，成都“双节”期间的备案面积，和2023年9月、2022年国庆节假期以及2023年五一假期的日均成交相比，分别下跌55%、88%、66%。

　　众多城市调控主管部门都关注着成都新政后的成效，而这一数据令人意外。

　　该央企成都区域营销负责人连连强调备案数据有滞后性，“实际没有这么差”。其所在公司和监测到的同行成交数据显示出三个特点：

　　一是成都核心区在“双节”期间基本处于断供状态，很多项目在节前取证开盘就卖完了，热门项目利用假期蓄客，节后再开盘；

　　二是“双节”期间，两个区域较火爆，如天府新区热门项目能去化50套左右，二圈层的龙泉区市场反弹也较明显，“新政确实带来了增量客户，一类是来自四川省内二级城市的客户，另一类是西北城市的客户”。该央企成都区域营销负责人透露，省内二级城市、西北客群、本地客户带来的成交大致比例为4:2:4，因此公司正计划推出针对这部分增量客户的优惠。

　　三是天府新区大户型不限购项目流速变快。该央企成都区域营销负责人假期内去“暗访”竞品项目，被多个项目置业顾问告知“185/188平方米等大户型已经清掉了”。

　　三 放松调控的策略

　　自9月以来，已有沈阳、南京、兰州、济南、福州、合肥、郑州、武汉等8座省会城市全面取消限购，另有西安、广州、长沙、太原、成都、杭州等7座省会城市调整了限购政策。

　　9月20日，广州打响一线城市放松限购的第一枪。截至10月8日，北京、上海、深圳暂未调整相关政策。

　　一位新一线城市官员透露，目前还有空间放松或放开限购的一二线城市主要有两种思路，一种是像无锡、武汉、南京、郑州一样全面放开，或按照环线、圈层划分，放开非核心区的限购；另一种是像苏州、成都、厦门等城市，除了放开郊区限购，还对核心区大户型（120或144平方米以上）差异化取消限购。

　　“放开哪个闸，能释放特定人群的购买力。”该新一线城市官员透露其所在城市不日即将公布新政，明确鼓励有钱人去买房，让改善高端归改善高端，首套刚需归首套刚需，有松有保。

　　“房子是资产，更是债务。债务是刚性的，不会随着房价下跌而消失。现在应该淡化购房，至少不鼓吹楼市奇迹，不是让一众普通家庭在下行周期加杠杆买房，而应该解开对有余钱居民购买改善、高端项目的限制。”