导读
壹 ||断供的因素很多,有就业和收入因素,也有信心和预期因素,但根源是房价跌了。这也是多数业主断供的主要原因。
贰 ||断供房贷涉及民生问题。部分地方政府担心司法拍卖房产会造成一部分群体失去居所,所以不希望通过法拍程序处置。这是今年以来断供增加而法拍房没有明显变化的重要原因。
叁||多数银行均采取不同的主动防御措施,试图将风险扼杀在萌芽状态,以确保断供风险不会大规模集中爆发。
在一笔挂牌不良债权成交后,安华松了一口气。
安华是南方一家城商行的支行负责人。此次成交的标的物是他所在支行众多不良债权中的一笔,本金为126万元,抵押物为一套三线城市120平方米的住宅。最终,该债权以88万元底价成交,与本金相比打了七折。
安华告诉经济观察报,这笔不良债权是一笔断供的个人住房贷款(下称“房贷”)。业主于2021年购房时在银行申请房贷,今年6月停止还贷。银行工作人员曾多次与业主沟通,业主表示无力还月供。
对于断供房贷,商业银行通常有两种传统处置方式:一种是司法拍卖抵押物用来偿债;一种是将债权打包出售给专业AMC(不良资产处置)公司。
这一次,不良债权并没有通过传统方式处置,而是由银行直接向市场出售。
安华说,今年以来,部分房贷的抵押物价值已无法覆盖债权本金;加上监管机构、地方政府及法院等相关方的顾虑,通过传统方式处置以房产为抵押物的不良债权,面临重重障碍。
银行对断供房贷也逐步转向冷处理。根据借贷人面临的困难、还款能力、还款意愿等分类管理,银行对不同类别的断供房贷,处置方式也不同。与以往相比,今年的处置方式更为灵活,形式更加多元化。
冷处理
安华告诉经济观察报,2023年底,他所在支行的房贷逾期情况明显多了起来,目前累计已有50多笔。往年,除了特殊年份,这家支行每年房贷的断供量不会超过10笔,而且大部分会在当年内完成处置。
如今,对已断供的房贷,安华所在的城商行在确保坏账率和风险可控的前提下,会采取更为灵活的处置方式。
业主的房贷首次逾期后,负责发放贷款的支行会第一时间联系业主,了解断供的原因及业主面临的困难。在政策允许的范围内,银行会最大限度地帮助业主解决难题,想方设法劝说业主不要断供。
比如,业主因暂时失去收入来源而断供,但本身具备恢复就业的条件和能力,银行在充分考虑现实条件的基础上,允许业主暂停还贷。等半年或者一年后,业主具备还款能力,再继续还贷。
安华说,近年因宏观经济压力较大,各行业均存在收入下降甚至失去收入来源的情况。对这种情况,银行有义务与贷款人共同渡过难关。
另一家股份制银行人士告诉经济观察报,他所在支行也有类似操作,但给了业主更多选择。比如,业主收入减少,无法承受当前月供,银行会与业主协商,在一段时间内减少月供额度,甚至仅支付利息。
对已经逾期且协商无果的房贷,银行会根据抵押物的价值分类处置。
对于抵押物为一二线城市核心区的断供房贷,银行会及时掌握抵押物所在区域的供需情况,制定合理的拍卖价格,确保不良资产利益最大化。
对于抵押物是在房地产下行城市或区域的断供房贷,特别是在当地房价波动幅度较大的情况下,银行会及时止损。上述本金为126万元的不良房贷就是这一类型。不到两年时间,当地房价跌幅超过四成。
安华说,在存量不良房贷中,有一部分是有历史遗留问题,要么处置难度较大,比如家中有老人或儿童居住;要么由于当地房价快速下滑,按当前市场价处置会给银行带来较大损失。
也有部分不良房贷是银行为了追求利益最大化错失了最佳处置时机。
安华所在支行有一笔2019年断供的房贷,当时房价仍处于上行阶段,该行为了实现利益最大化有意将其延缓处置。2021年,该笔房贷的本金和利息合计为148万元。但彼时房地产市场开始下行,这笔房贷流拍了。至今年下半年,加上罚息,该笔不良房贷的本息合计达到190万元。但考虑到当前的市场行情,安华所在支行将起拍价定在120万元,这是该笔不良房贷的原始本金金额。但由于市场快速下行,该房贷再次流拍。
安华说,除房贷外,今年以来,经营贷和抵押贷也面临着不小的断供压力。断供的因素很多,有就业和收入因素,也有信心和预期因素,但根源是房价跌了。这也是多数业主断供的主要原因。
多方博弈
以往,由于断供房贷数量相对较少,安华所在的支行一般通过司法拍卖进行处置抵押物。在业主断供后,由支行向当地法院申请强制执行。法院下发执行文书后,由法院通过阿里或京东等交易平台拍卖。
不同于往年,今年安华所在支行就相关断供房贷向法院申请强制执行时,遇到新情况。虽然法院受理了申请,但迟迟不予立案。之前,从受理到立案再到下发执行裁定书,一般不会超过3个月。今年以来,法院年初受理的部分申请强制执行的案件,至今仍未立案。
一家股份制银行的支行房贷业务负责人告诉经济观察报,他所在支行的部分强制执行案件,过去因为种种原因暂缓执行,但今年想要恢复执行格外困难。有些强制执行案件,需要分行甚至总行从中斡旋。
断供房贷涉及民生问题。部分地方政府担心司法拍卖房产会造成一部分群体失去居所,所以不希望通过法拍程序处置。这是今年以来断供增加而法拍房没有明显变化的重要原因。
一些地方对法拍房的顾虑还来自稳定房价的需要。由于法拍房的价格普遍低于市场价,法拍房数量太大往往会影响一个城市的房价,两者甚至会形成恶性循环。这也是地方不愿大量释放法拍房的另一个重要原因。
今年以来,一些银行将不良债权打包出售给AMC,想要卖个好价格也非易事。因为AMC拿到资产包后,同样面临处置难题。
传统处置方式不太行得通了。
以上述安华所在支行的126万元债权的抵押物为例,业主的购房价格为1.5万元/平方米;目前抵押物所在小区同楼层、同户型的二手房市场挂牌价在1.2万元/平方米左右,如果将债权交易换算为抵押物交易,那么抵押物的成交单价只有7300元/平方米。
对安华所在的支行来说,如果50多笔断供房贷均以类似方式处置,银行将面临较大损失。如果房价继续下跌,延迟处置造成的损失可能更大。
此外,那些经过银行劝说延迟或暂停偿还房贷的业主,如果宽限期结束后仍没有恢复偿还月供的能力,届时又该如何处置?
上述股份制银行人士说,无论房企、城投公司,还是按揭贷、经营贷,任何一个领域发生风险,只要小心应对,做好预防和风险隔离,一般不会对银行造成致命伤害,只是会损失几年的利润。
目前,他担心的是各个领域风险的叠加。之前,针对房企和城投的逾期债务,在监管指导下,银行通过展期避免了违约,这些展期的债务能否顺利收回还是未知数。如果逾期的按揭贷款也通过这一方式化解,银行势必承受更大压力。
从被动到主动
在新冠肺炎疫情期间,安华所在支行曾出现过一波房贷断供的情况。但彼时的断供偶发性和集中性强,不是一个递进过程,没有出现大面积蔓延,风险相对可控,对银行没有造成太大冲击。
2021年四季度以来,民营房企流动性风险爆发,房地产供需关系迎来转折点。土地交易市场冷淡,部分地方城投公司出现偿债困难的情况。银行对涉及房企和城投公司的部分贷款进行展期处理。
上述股份制银行人士称,展期只是将风险延后,以时间换空间。以他所在的银行现有的资产规模和风险承受能力,已在勉强应付房地产和城投的相关风险,因此不愿意看到个人房贷领域出现大面积断供。
早在2023年下半年,部分商业银行已经开始对存量房贷按揭进行全面摸排,重点关注2018年至2021年间的房贷。上述股份制银行人士说,因为这一阶段的房价和按揭利率均为高点,因此更容易存在断供的情况。
经过摸排,安华所在的城商行将存量房贷分成五类:第一是优质类,多为机关企事业单位职工的贷款,业主资质较为优质;第二是稳定类,多为早期购房业主,月供压力小,几乎不存在断供风险;第三是关注类,月供压力适中,一旦业主收入大幅减少,可能发生断供;第四是重点关注类,收入难以覆盖月供,断供风险大;第五类是已断供房贷。
安华说,第一类和第二类客户风险相对较小,正常维护即可;第五类已经断供,风险已经形成;第三类和第四类房贷是银行重点关注的对象。
针对这两类房贷客户,安华所在的城商行做了两件事:
第一,对部分房贷利率明显较高的存量房贷,在政策允许范围内,银行根据当前房贷利率变化等情况,主动对符合政策的房贷降息,以减轻客户的月供压力。安华说,虽然银行会损失一部分利息收入,但会大幅降低断供风险。
第二,银行主动与客户沟通,了解其实际困难,在政策允许范围内,最大限度地帮助客户。比如,如果客户暂时失业,经济压力较大,可以协商减少月供额度或暂缓还贷,以确保客户不会断供。
从之前被动应对到主动预防的不仅是安华所在的城商行,多数银行均采取不同的主动防御措施,试图将风险扼杀在萌芽状态,以确保断供风险不会大规模集中爆发。
一位大型银行人士告诉经济观察报,针对部分房贷利率较高且月供压力较大的首套房业主,他所在城市分行已经多次主动降低房贷利率。
该人士说,之前,银行风控业务的重点在贷前环节。在经历了房地产流动性风险等一系列事件后,银行进一步完善风控体系,加大对存量房贷的分类管理力度,在一定程度上增厚了风险壁垒。
目前,部分银行在部分城市将首套房的利率下调至3%以内,接近公积金贷款利率。在上述大型银行人士看来,按当前执行的房贷利率,部分存量房贷仍有下调空间。但由于当前利差较低,对银行而言,目前并非下调存量房贷利率的好时机。
(应受访者要求,文中安华为化名)