繁华似火的越南楼市，极短时间内超1200个楼盘烂尾

　　前几年不是有很多炒房大神带着很多人出海去越南买房么，号称越南买房必暴富，现在炒房的结果出来了。

　　越南楼市自2022年4月见顶回落，2023年4月左右彻底崩盘，如今全国超过1200个楼盘烂尾。

　　其中首都河内市烂尾楼盘超400个，胡志明市烂尾楼盘超300个，其余61个省市合计烂尾楼盘500个，总烂尾楼盘数量超1200个，涉投资金额800万亿越南盾，约合340亿美元。

　　超1200个楼盘烂尾是一个什么样的概念？

　　前几年中国不也有楼盘烂尾了么，郑州烂尾72个名列第一，结果弄的惊天动地，地方政府全力以赴保交楼。

　　一个楼盘的入住居民人数在1000到3万之间，几十个楼盘涉及几万人的一辈子，其实确实是惊天动地的大事。

　　但越南人口0.97亿，和河南差不多，国土面积32万平方公里，略低于云南省的38万平方公里和黑龙江省的45万平方公里。

　　也就是说，越南的体量其实只相当于我国的一个省。

　　在一个省的范围内出现1200个烂尾楼盘，那感觉真是想想就酸爽，这已经不是你想不想保交楼了，是根本保不了。

　　为什么越南的楼市崩的那么快那么急，产生的烂尾楼盘那么多？

　　因为越南特别喜欢抄袭模仿中国的政策，堪称小中国，但又不完全一样，越南政府有自己的想法。

　　越南视中国为最佳模仿对象，已经不是摸着中国过河了，是直接拽着中国衣服过河。

　　每年越南都要组织干部到中国各部门学习，把中国最新的政策文件一字不落的复制回越南进行落地实施。

　　之所以说一字不落，是因为曾经发生过越南的官方红头文件里出现“中共”两个字的事情，办事人员忘了给改成“越共”了。

　　所以在基础经济政策纲领上，越南和中国非常相似。

　　中国提出的经济政策核心是“以经济建设为中心”，越南提出的经济政策核心是“以经济改革为中心”。

　　中国农村的基础底层制度是“家庭联产承包责任制”，越南农村的基础底层制度是“10号承包决议”。

　　中国政府给自己定下的奋斗目标是中国要在建党100年全面小康，建国100年成为中等发达国家，合称“两个一百年”。

　　越南政府给自己定下的奋斗目标是越南要在建党100年成为高水平中等收入国家，建国100年成为繁荣发达国家，也叫“两个一百年”。

　　越南觉得中国的政策是最适合越南的正确道路，所以简直就是像素极模仿，那中国的土地制度自然也被越南全盘照抄了，基本和中国一样，我们有的越南都有。

　　但是，虽然政策大纲上越南是全盘照抄中国，但在细节落实的时候，越南也是有自己想法的，毕竟就算是我们这边也千叮万嘱，你们不能直接照抄，要根据越南的实际国情，搞具有越南特色的社会主义制度。

　　那越南的实际国情是啥呢？

　　越南政府觉得自己改革开放太晚了，落后中国太多了，要大干快上，要加速前进，尽快追回和中国的差距，至少不能连人均收入都比中国低那么多。

　　所以越南在中国政策的基础上进行了微调，比中国的外商投资政策更开放，比中国的金融管制更宽松。

　　既然改革开放，那就要改革的快一点猛一点，开放的越多那经济增长就越快。

　　理论上确实是没错，但如果无脑开放就能发财的话那建设国家也太简单了，每一步开放都要准备好配套的政策，还要选择合适的时机，不然就是灾难。

　　越南无脑往前冲，结果玩砸了。

　　有一说一，无脑开放确实经济增长很猛，这几年越南的经济增速相当亮眼。

　　但这是建立在越南高度开放，对外资缺乏匹配管制手段的基础上。

　　外资在越南占据的比例太大了，大到一旦流出越南政府根本没有有效应对手段。

　　举个例子，三星越南分公司在越南GDP中占据的比例常年在20~25%之间波动，也就是越南经济的1/5是三星公司一家撑起来的。

　　三星被韩国人称之为财阀，号称韩国人的一生离不开的三件事是纳税、死亡和三星，但其实三星最辉煌的时候也只占了韩国GDP的20%。

　　越南GDP的1/5由三星一家撑起来，按韩国人自己的说法，那这就是三星共和国啊。

　　三星的入驻引发了越南经济的腾飞。

　　但如果三星离开了越南怎么办？

　　甚至即便三星对越南很留恋，但三星本身业务不行了，越南又怎么办？

　　过度依赖单一大客户，这风险是很大的。

　　而开放速度过快也导致越南的根基不扎实，对外贸易的依赖度过大。

　　2021年，越南出口总额为3345亿美元，占了其全国GDP的91%，这已经不是外贸依赖型经济了，而是纯外贸经济，本土国民经济活动只占了全国GDP的一小部分。

　　但如果外贸出口额下滑了，越南怎么办？

　　除了拥有比中国对外资更开放外，越南的金融管制还比中国更松。

　　外资可购买的越南金融资产更多，比例更高，资金退出也更容易。

　　中国A股对外开放的时候各种对外资设限，又是限制总额又是限制买入渠道，结果到现在A股外资持股比例仅5%。

　　而越南好多年前外资持股比例就高达20%了，大量外资的买入制造了一个极其繁荣的越南股市。

　　确实是好事，外资的大量涌入带动了越南股市、楼市和汇率的大幅上涨，催生出了一个繁荣的越南经济。

　　但如果外资撤退了，越南怎么办？

　　2021年底，越南胡志明市开发区的一块土地被新皇明集团以21.5万亿越南盾竞拍成功，折合68亿人民币，成为了越南的地王。

　　这块土地仅1万平米，换算下来每平米土地均价高达68万人民币。

　　而2021年香港中环黄金地段拍出的地王每平米土地才34万港币，约合30.8万人民币。

　　也就是说越南胡志明市的地，比全球最贵的香港还要贵。

　　新皇明集团之所以敢拍那么高价的土地，是因为不用自己出钱。

　　越南除了学习中国的土地财政之外，还学习了欧美的金融宽松，大幅放松了对金融的管制，搞了不少金融创新。

　　我是房企，想拍卖土地赚大钱，但本金不足。你是个人，手里有很多小钱，但不够格买房更不够格买土地。

　　那我发行个地产债券，抵押物为拍到的土地，你把钱给我，我去买地怎么样？我们绕开银行这个中间商，一起分享房价狂涨的利润。

　　在中国这个叫非法集资，但越南那边的房企大规模的这么搞，因为金融管制被放松了。

　　越南楼市连涨多年后，老百姓都疯了，地产债券只要出来就被哄抢一空，新皇明集团买地根本就没有自己掏钱，本钱全是老百姓购买债券提供的。

　　买的地越多，能发的债券就越多，然后就可以买更多的地。

　　所以12年的时间里越南的房价狂涨了15倍，远远超过中国。

　　越南胡志明市的滨城市场，最贵的一套商铺售价是17万美元，每平米。

　　17万美元约合119万人民币，只能买一平米的商铺，这价格远超深圳，直逼巅峰时期的东京银座，而这样的商铺出现在如今的越南。

　　胡志明市的人均工资不足2000人民币，但郊区房的售价已高达2.2万人民币以上，核心市区的好房子售价为5~9万人民币每平米左右，直追中国一线城市。

　　这价格一点都不贵，只要房价还在上涨，那再贵都不贵。

　　2022年4月，越南楼市最后的巅峰时刻，铁门一开，一堆市民冲进来抢房。

　　这一刻是越南房价的最高点，连欧美媒体都在疯狂赞美越南楼市。

　　2022年2月24日，俄乌冲突爆发。

　　2022年3月15日，美国开始疯狂加息。

　　一个月后，美俄带来的经济寒风传导到了越南的方方面面，尤其是美国的加息。

　　美国越加息，外资投资越南的动力就越弱，撤出越南的动力就越强。

　　美国越加息，欧美老百姓消费日用品的欲望就越低，购买越南产品的数量就越少。

　　外资被美国加息吸引，疯狂流出越南的时候，当初外资占比高达20%有多爽，如今就有多痛苦。

　　整个越南的股债汇市场直接被三路通杀，连带楼市及其他所有资产价格全体暴跌，美元潮汐当年割拉丁美洲的韭菜有多爽，如今割越南就有多爽。

　　在外资大量撤退的同时，越南的出口经济也崩盘了，因为加息之下欧美的老百姓消费欲望异常疲软。

　　2023年1~4月，越南出口同比下降11.8%，进出口同比下降15.4%。

　　下降11~15%是个什么概念？

　　2023年1~4月，中国出口同比增长10.6%，进口同比增长0.02%，进出口同比增长5.8%。

　　只是增速略有下滑，好多人就觉得经济形势过于困难，大环境特别差，很难受。

　　确实难受，但如果中国的出口从增长10.6%变成了下降11.8%，你觉得那又是一个什么样的场景？

　　而这正是越南目前正在遭遇的情况。

　　因为外贸订单大幅萎缩，超过5万家越南企业停工，越105万工人失去了工作岗位。

　　被称之为越南“鞋业三星”的宝元鞋厂，一直是耐克和阿迪的御用加工厂，雇佣4.6万工人，但今年一季度宝元鞋厂遭遇了耐克和阿迪的大砍单，一季度全厂收到的纺织品和鞋类总订单降低了70%以上，被迫大幅裁员6000人，而且后面如果情况还不改善，那还要接着裁。

　　越南统计局局长Nguyen Bich Lam说：

　　“这是我们有史以来遇到的最严重的出口危机，我们的制造业几乎陷入了停滞状态。”

　　在美国加息，外资疯狂流出，股债汇被三杀之后，越南的楼市已经崩了，但很多房企还有幻想，还在想着自救。

　　但是当出口经济也崩盘之后，越南的房企直接躺平了，很干脆的直接烂尾了。

　　也许越南以后会慢慢发展起来，慢慢恢复出口，但自己这岌岌可危的资金情况肯定是看不到那一天了，还不如直接烂尾拉倒。

　　于是繁荣似火的越南，极短的时间内冒出了1200个烂尾楼盘。

　　全是预售制，这一点倒是和中国学的。

　　虽然越南现在的情况有自己作死的成分在里面，为片面追求经济增长而忽视了风险，但对中国来说也很有参考借鉴意义。

　　因为基础体制大多雷同，所以某种程度上越南可以被看成是中国的一个制度试验田，越南自己折腾出来的那点“制度改良”所踩过的坑，我们就不需要自己再走一遍了。

　　以目前越南地王比香港中环还贵的离谱泡沫程度，一旦房价没有了买入就发财的赚钱预期，那就彻底死透了，我估计未来十年都处理不掉这铺天盖地的烂尾楼。

　　平心而论越南政府的每一处制度改良都不算太离谱，国家体量太小带来的风险过于集中那也是没办法。

　　但这都是可以预期的，在中国连银行都隔三差五的要做压力测试，模拟各种最不利情况发生时应该如何应对，何况是一国之政府。

　　只能说越南政府的风险控制没做好，为片面追求经济增速政策过于激进了，结果碰到美元加息一点办法都没有了，给割了个彻底。

　　当年拉丁美洲的国家在美元潮汐下先经济暴增再凄凉被割的历史教训，越南是一点没学到。