房地产敌不过历史周期

　　从2021年下半年起，我们很多熟知房地产企业不少债务违约，股票腰斩或斩到了脚踝，破产或进入破产边缘。拉开绵亘的暴雷名单，有蓝光、新力、阳光城、奥园、富力、金科、世茂、远洋集团……当然最重量级的还是昔日的民企地产行业的三巨头：恒大，融创，碧桂园，他们带着天量的债务规模躺平，最后让全民为其买单。

　　遥想17-18年这些地产企业扶摇直上，正是风光无限时，头部企业老板轮流做首富，股东也赚的盆满钵满，没几年就落了个轰然倒地的结局。

　　辩证法告诉我们，事物都不可能朝着一个方向永远发展下去，迟早要遭遇来自对立面的否定，月盈则亏，萧条的唯一原因就是繁荣；任何一个阶段都不可能长期存在，到达某个临界点之后就会朝着下一个阶段的演进——人类阶级社会的历史隐匿于周期律的背后，大如国家都未必能跳出历史周期，更何况是房地产企业了。

　　知所从来，方明所去。让我们来经历一遍98年到18年的周期，乃至康德拉季耶夫周期的谷底，方能知道接下来要往何处去。

　　作为周期之母的房地产

　　不管你愿不愿意承认，只要利用了资本，就不可避免的要面对资本的负效应，即我们必然要面对一个一个经济周期。提出“库兹涅茨周期”理论的经济学家库兹涅茨认为，现代经济体系是一种持续，不可逆转的变动，即“长期运动”。

　　而房地产就是“长期运动”的他妈（非骂人），从逻辑上，资本主义的长周期（康德拉季耶夫周期）开启的根源是由技术革命带动新一波的扩散，催动着厂房与设备更新，现实增长除了作为技术革命的主导产业外，其增长的最核心载体还是房地产周期（也叫库兹涅茨周期）。

　　尼古拉·康德拉季耶夫

　　库兹涅茨

　　为什么是康波里的核心载体呢？这里可以联动一下政治经济学，在所谓的上升期将剩余价值投入到基建和地产为代表的固定资产中是常见的修复手段——把工厂、住宅、交通网连接起来，使城市不断延伸，农业人口不断转移，商品消费普及化，资本才得以再生产。

　　房地产最初的本质是制造业。它的产业链、供应链非常绵长，上游到水泥、钢材、玻璃、化工、木材、工程机械，下游到地板、瓷砖、涂料、门窗、洁具、装修、家电、家居等共计500个行业。举个例子，我国东部和沿海一些鼎鼎有名的制造业城市，这么多年产业结构和房地产都有密切的关系，能拿的出手的制造企业基本都参与了房地产上下游。

　　这些制造业的产能随着买房需求暴增，一荣俱荣，反过来也会吸引大量资本进驻房地产，然而房地产是一个时间周期很长的行业，开发商从买地，到开发，到在所有新的房地产项目竣工，进入销售市场之前，要再经历十年时间，这个时候往往会借助虚拟资本，当流程全部完成的时候，市场供给可能已经过剩了，普遍出现过度投资这一现象。

　　经济波动的风险以及建筑环境内过度积累的资本问题会变得十分突出。资本往往通过全球不断占领新的空间和人口市场，缓解自身过度积累的危机。这样，危机就会向全球结构加深和扩大。

　　主流经济学框架（新古典、新自由主义）很难解释周期更迭而导致世界结构变动，相反人们发现周期运动和传递，与沃勒斯坦的世界体系论十分契合（见我们以前相关文章《美国工厂》）。在世界体系里，房地产周期会从中心国家—中心附属国—半边缘追赶国—边缘资源国家依次传递，以我们身处的时代来说，自上世纪90年代初，中心国家—美国开启资本主义长周期第二轮的房地产周期，到90年代末扩散到了作为追赶国的中国。

　　沃勒斯坦

　　中国从1998年启动了房地产货币化改革，有了商品房的概念，这是一个周期的开始，是为复苏期。前面我们提到了，房地产周期是其他周期他妈，这一波地产投资+城市化大跃进孕育出了一个产能周期（朱格拉周期），持续七八年之久，期间出口规模增加（彼时美国进入了房地产繁荣期，这是对当时美国互联网股市泡沫危机的转移），制造业投资扩张，设备加速更新换代，也就是所谓入世的“黄金年代”。

　　直到07年泡沫彻底破灭，次贷危机席卷全球。为了应对这次资本主义危机，中国08年开启了全国范围的棚改，开启了大规模的基建投资浪潮，通过消耗全球60%的铜矿和一半的铁矿石和水泥，挽救了大宗商品价格，将众多的边缘资源国拉出了经济崩溃的局面。在国内，此举试图将东部沿海的工业区与内地建立交通网，把高速路修进西南大山，同时加强了南方与北方消费市场的关联，房地产周期进入繁荣期。

　　从房价上，从08年以来就一路高歌猛进，在13年达到小高峰，房屋新开工面积年度累计值在2013年底达到峰值，到达了繁荣的顶部，但到了2014-2015年却逐渐下落，也就是在这时候我国房地产周期进入了衰退期。

　　14年后，资本过剩，新增GDP的多数是固定资本，结果却导致增长率下滑，土木人、冶金人、机械工程人的日子从这一年开始逐渐不好过了，随着14年中国经济增长的放缓，大众商品价格下跌，巴西、智利、厄瓜多尔等众多边缘资源国的经济也产生了混乱。

　　回过头来看，08-13是房地产最火的五年，但为什么是15-16年反而给人感觉房价还在大涨，地产商仍旧风风光光，看得人牙痒痒？那会房价增速加快，与去库存大政策以及棚改货币化直接创造了大量二三四线城市购房需求有关，两套操作导致二三四线城市普遍上涨，影响传导到了占多数的中国人，给人房价永远涨的错觉。但实际上16年开始的房地产，出现了大量炒家，同时金融机构大范围收购不良资产并全面进场。也正是在房地产周期衰退期，金融机构主要盯上了居民的六个钱包和负债能力。

　　这时候，上面还布局了“去杠杆”，对地产这种资金密集型企业来说，去杠杆=萧条。等2017年末宣布去杠杆接近尾声时，中小房企已经出清的差不多了。17年底实际已经进入房地产周期的萧条期。

　　当周期落幕之时

　　按照库茨涅兹周期的规律，一开始是从房租上涨开始，带动了房价上涨，贷款意愿增加，信贷反过来刺激了新建房屋数量增加，新建房屋便又吸收了闲置的土地。经济热度与人的情绪相互作用，消费者往往高估了自己的还款能力，急着贷款上车。开发商因为房价上涨，提升风险偏好，不再满足于搞几个精品楼盘，于是开始向多业态，更多的一线房企进入二三线城市大量囤地，像碧桂园与绿地就在这些城市极速扩张，各个新城区拔地而起，“高周转”就是这会玩出来的。

　　这个时期房价上升，城市人口也在上涨，于是资方和管理者都建立了乐观的人口预测。工业生产的产能正在努力跟上需求的增长又建设了新的产能，这里又不得不说，既然明白凡是皆有周期，如果在固定资产欣欣向荣，高速增长的时候推出财政换锚、分配的改革，那么未来的增长预期也许很大程度抵消转轨的波动——然而现实则是，没有几个经济体在景气周期能做到未雨绸缪的，能不寅吃卯粮就不错了。

　　当房价过高，超出了大家的承受能力，房子也就达到顶峰（13、14年），需求降低，购买力下降，导致房屋滞销。这个时候政策相应推出了去库存和棚改货币化安置，本身是可以为地产业开了一个逃生通道，但很不幸，仍然很多资本想投机，把这个逃生通道当成了舞台。

　　也就是说16年之后，头部房企们杠杆一路不停拿地、盖房，维系虚假繁荣，按照以往的库茨涅兹周期，衰退期加杠杆，当十几万亿的债务资金堆砌起来的泡沫，无监管地走向萧条期，绝不是温柔地走入良夜，会从国有银行开始，最终给社会带来系统性金融风险。

　　不过此之后楼市依然坚挺，并不像很多典型资本主义经济体那样走过了一个完整的库兹涅茨周期（对比加息背景下的香港、韩国、东南亚诸国的楼市）。很大原因在于19年中央出台的“三道红线”，此时危机就像“无痛人流”般，在人为控制下进行“衰退”。

　　周期确实落下来了，很多房地产商在红线下被严控贷款，后续资金乏力，走向低迷，为房地产配套的建筑材料、装饰装修、白色家电、五金交电、运输物流、机械制造、钢材木材、铝合金等就一起低迷。

　　当然，这里不是在复读“房地产压舱石、大不能倒”这种陈词滥调，真正的的问题往往在于周期早期，在繁荣期，资本积累导致了资产和收入不平等的扩大，伴随着房地产市场的活跃和房价上涨，富人能够通过投资房地产获得更多的收益（我国收入基尼系数的高峰出现在房地产进入繁荣期08、09年），故而分配不均在经济周期的顶峰阶段是十分显著的。后来人看到的是地产以及起上下游的生死，看到发财机遇，却难看到财富分配格局和房地产周期兴衰是高度相关。

　　周期是无法回避的现实，在繁荣期，我们往往逃避面对的问题，而到了萧条期，则终以危机消灭资本。眼下恰逢“百年未有之大变局”，即一个康波周期的谷底（互联网等新技术红利消失），再加上全球霸权更替，我们没有时间沉浸在对高速增长逝去的缅怀中，而是应该努力摆脱这一看似“必然”的历史周期。