麦子明：碧桂园还是爆了！雷是恒大的4倍

　　在杨国强卖完飞机后，碧桂园正式违约。

　　01

　　宇宙第一大房企暴雷

　　碧桂园暴雷似乎在演连续剧，8月预告可能违约，9月又支付了两笔利息，避免了违约，10月10日，又提前预告没钱了，接下来都无法偿债。18日，一只债券宽限期的最后一日，碧桂园依旧未支付，出现首次违约，正式宣告暴雷。

　　据媒体报道，直到2023年下半年以前，碧桂园还被视为房企中的“优等生”，是资本市场偏爱的对象。但实际上，三条红线出台后，碧桂园的日子就不好过。为了回笼资金，放弃了利润，最近三年销售均价从8402元/平方米，下降到7886元/平方米。

　　危机也早就开始，据自媒体“兽爷”报道，2022年7月，碧桂园就已经向省里求救，但杳无音讯，后来是佛山和顺德当地政府出手。也就说，碧桂园在坚挺了一年多之后，才正式暴雷。

　　碧桂园暴雷有内因和外因，从自身来看，碧桂园是房地产行业“高杠杆、高负债、高周转”的典型代表，为了快速回笼资金，不断压缩建设周期。高杠杆意味着高风险，一旦融资失灵，立即就玩不下去。货币不可能永远超发，房子需求终究会饱和，所以，这种模式注定会走到尽头。

　　当然，外部也有影响，这两年房地产市场的表现确实差强人意，推出了各种利好政策，始终不见回暖，各大房企的销售一直在下降。由于大部分项目都在三四线城市，碧桂园的销售下降速度更快。

　　有人把责任归咎于三条红线，其实这是在排雷。要知道房地产行业和金融密切相关，如果任由房企继续拉高杠杆，无序扩张，那未来这个雷真的就很难拆除了，造成的伤害将是灾难性的。

　　经过这次排雷，将一些高风险房企淘汰出局，从而化解房地产行业的危机，是非常值得的。

　　不过，碧桂园作为连续6年第一的房企，暴雷的威力是巨大的，截止到今年上半年，它的负债总额为1.36万亿元。有人说碧桂园是下一个恒大，但实际上它带来的冲击更大，恒大暴雷时，全国在建项目是778个，而碧桂园现在是3121个，数量是恒大的4倍。

　　碧桂园被称为“三四线市场之王”，项目占比高达69%，这意味着单价更低，涉及的购房者更多，影响自然就更大。

　　02

　　碧桂园的结局会怎么样？

　　10月19日一大早，碧桂园就发声明辟谣创始人杨国强和董事会主席杨惠妍已经离境的传闻。早在今年7月，就传过一次杨国强父女离境。这么说吧，他们想走不是那么容易的，看看恒大的高管就知道。

　　而且，因为许家印被抓，各大房企都老实了，杨国强父女也在积极自救，态度非常好。自从今年3月交班后，杨国强就处于隐身状态，最近几天却连续2次高调露面。还卖了一架飞机，另外一架也在卖，并且向公司提供了3亿美元的无息贷款。

　　这一系列的动作，都在传递一个信号，我在积极还债，积极解决问题，绝不做下一个许家印。不过，相比碧桂园上千亿的一年到期有息债务，这点钱恐怕也是杯水车薪。

　　目前，碧桂园境内债务基本重组成功，境外债务也已经开启了重组。碧桂园虽然也违约了，但没有资不抵债，销售情况，保交楼情况都比恒大好，所以，预计境内外债务都能重组成功。

　　但是，重组成功并不意味着就能活下来，有业内人士表示，大概只有20%的重组房企能够活下来，主要还是看销售情况。

　　房企一旦违约，就会出现一系列连锁反应，消费者不敢买它的房子，因为担心会烂尾，供应商也不敢合作，担心钱收不回来。造成的结果就是房子施工缓慢，房子卖不出去，销售大降，流动性危机进一步加剧。

　　这两方面在碧桂园身上已经有体现，8月预告违约，9月销售大跌80%，只有61.7亿元。近40家供应商已经有动作，比如现款现货，以工抵房、法律等措施追回款项，而像亚士创能已经停止向碧桂园公司直接供货业务。不但要现款，还要追回之前的欠款。

　　另外，现在监管更严格了，过去盖完两三层就能取得预售制，开始销售，现在必须达到主体二分之一，这意味着房企的回款速度大幅减缓。

　　为了保信用，碧桂园在积极的保交楼，今年交付目标是70万套，前三季度已经交付约42万套，第四季度还要交付28万套才能完成目标，压力不小。碧桂园此前说监管资金，刚好够保交楼，希望说的是真的。

　　现在的楼市环境，对碧桂园很不利。碧桂园快速崛起是抓住了2015年后的棚改货币化政策，三四线城市释放了巨大的需求。如今，三四线城市需求已经饱和，再加上人口流出，以及国家在22个超大特大城市进行城中村改造，所带来的“虹吸”效应，三四线城市去化将变得非常艰难。

　　碧桂园虽然展期成功，获得了3年的喘息时间，但这3年能让三四线城市再回到巅峰吗？估计很难。所以，碧桂园的结局可想而知，想活下去真不容易。

　　03

　　下一个是谁？

　　前三季度经济数据出炉了，同比增长5.2%，超出预期，但房地产很拉跨。

　　国家统计局的数据显示，1-9月份全国房地产开发投资同比下降9.1%，新房销售面积同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。新房销售额同比下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。

　　这样的数据，说明房地产市场依旧低迷。在销售下滑的大趋势下，碧桂园不会是最后一个暴雷的房企。

　　实际上，目前还没有暴雷的大型民营房企已经不多了。以总负债前50名房企来看，还没有违约的民营房企，只有万科、龙湖、新城控股、雅居乐、美的置业、合生创展这些。

　　1-9月，万科累计合同销售额2806.1亿元，同比减少10.82%；龙湖累计销售额达到1370亿元，9月单月销售额为138.8亿元，环比增长6.8%。新城控股累计合同销售金额约601.93亿元，同比下降35.88%；雅居乐集团销售额362.1亿元，同比减少31.7%；美的置业合同销售金额532.5亿元，同比下降10.57%；合生创展合约销售金额约为252.94亿元，同比增长约9.11%。

　　从销售数据来看，新城控股和雅居乐下滑最多，不过是否会出现违约，还要看它的现金流，以及债务到期情况。但如此大的下降幅度，确实不容乐观。

　　房地产调整周期没那么快过去，对于房企来说要做好准备，对于购房者来说也要选好项目，看准时机。

　　文章来源于财话连篇Pro，作者麦子明