刺激！刺激！还是刺激！楼市到底会如何走？

　　最近又出了一系列的刺激措施，各种解禁，认房不认贷，一万亿刺激楼市，现在央行又表态要求金融机构对正常经营的房企不抽贷。

　　一系列的刺激之下，楼市会好转吗？我认为还需要观察。因为经济规律和行政手段并不能保持一致。

　　在房地产市场向上的时候，调控能起到的遏制效果是有限的；同样的道理，在房地产市场预期逆转，向下滑落的时候，调控能起到的作用也不会太大。

　　我们回想一下，2008年后房价暴涨，数次调控导致的结果是什么？遏制房地产了吗？并没有，它不过是导致出现了大量的金融创新。只要房地产市场并未实质性逆转，只要开发商对资金的需求仍然强烈，只要房地产仍然能够赚钱，金融结构就会变着法的把资金提供给开发商。为了把资金提供给开发商，金融机构发明了大量规避监管的“金融创新”。比如，银行把贷款伪装为信托贷款，这样表内业务就成了表外业务。

　　当时的情况是，制造业大规模过剩，利润越来越低。与此同时，得益于城镇化的推进，得益于高杠杆购房的优惠政策，房地产成了最赚钱的行业之一。怕制造业还不上钱，银行不愿意贷款给制造业，大量资金变着方儿的流向房地产。到底有多少资金流向了房地产，光看银行报表根本看不出来，因为大量流向房地产的钱都被包装成了理财产品。国务院发展研究中心的夏斌曾经做过一个估算，他认为真正和房地产相关的贷款占比约有70%左右，甚至更高。

　　我讲这个是想说，行政命令不能违背经济规律，靠行政命令对抗经济规律，起到的作用不一定好。

　　现在的情况是什么呢？是房地产整个供需关系发生了实质性逆转，单边上涨的预期完全崩塌。房地产不赚钱了，银行为了规避风险，自然会想办法抽贷惜贷。

　　我们从需求和供给两方面来分析，现在的房地产市场为什么出现了预期崩塌。

　　首先看需求端。

　　房地产行业有句话，“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。之前那一波长达二十年的大涨，其中核心原因之一，就是城镇化快速发展。1998-2017年间，城镇化率从33.35%增长至60.24%，平均每年增长1.42个百分点。2018年后，城镇化率增速明显下滑，2018-2022年间，分别增长1.26、1.21、1.18、0.83、0.50个百分点。城镇化率增速降缓，新增城镇人口增速自然降缓，潜在购房需求自然也会降低。

　　不仅如此，人口结构的逆转也导致潜在购房需求降低。谁在买房？未成年的小孩不会买房，超过65周岁的老人也很少买房，买房的都是所谓的“劳动人口”，也就是那些在上班的人。

　　什么是人口结构逆转？就是上班的人在人口中占比下滑了，不上班的小孩和老人占比增多了。

　　2011年以来，在整个人口中，老人和小孩等非劳动力人口比例增加，劳动人口比例下滑，这制约着当下的购房需求。

　　在非劳动人口中，老人的比例不断上涨，而小孩的比例不断下滑，这说明什么？这说明不仅仅是现在不行，未来潜在的购房需求会继续下滑。

　　城镇化增速减低，人口结构发生逆转，共同导致有购房需求的人群不断减少。

　　有购买需求的人在变少，这些有购买需求的人中，有能力买房的也在变少，因为房价太高了。

　　曾经我们是无债一身轻，现在高企的房贷压得我们喘不过气来。

　　居民部门杠杆率（居民贷款/GDP）可以反映老百姓的负债情况。1998年居民部门杠杆率为5.2%。从1998年开始，居民部门杠杆率快速攀升，2007年低达到第一个高点19.4%，十年间攀升14.2个百分点。金融危机以来，经历两大一小三次刺激，杠杆率从19.4%暴涨至2020年底的62.3%，十四年间攀升了42.9个百分点。

　　2008年坊间已经戏称，房地产是压在xx头上的xxxxx，但是那个时候的大山相比于现在而言，轻多了也小多了。

　　房价越来越高，居民的负债越来越多，甚至是中低收入老百姓的钱包都快被掏空了。这使得刚需群体购房能力越来越弱，房地产销售越来越困难。

　　接着我们再看看供给端。

　　在需求下滑的同时，供给出现明显过剩。

　　中央党校的周天勇在2016年时发文称，2015年底“城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间”，如果算上2015年正在施工和新开工的，2016年后即使新楼盘一个也不开工，“城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套……可容纳12.69到13.6亿人口居住。”

　　在这样的情况下，2018年后新开盘项目去化率明显走低，房子越来越难卖了。中银证券报告称，“重点城市开盘去化率降至历史冰点”。

　　一方面是需求不断萎缩，一方面是供给面临过剩，房地产供求关系在2020年前后发生了实质性逆转。

　　自从三道红线以来，房企资金来源受限，房地产企业违约明显增多。

　　一个又一个知名房企爆发债务危机，先是各种非标融资违约，随后波及到标准化债券市场。2019年债券市场全行业违约金额2420亿元，房地产违约金额仅为87亿元，占比仅3.61%。2022年债券市场全行业违约金额累计6221亿元，房地产违约金额累计高达1755亿元，占比暴涨至28.20%。2023年8月22日，房地产债券违约金额累计为2353亿元，占整个债券市场累计违约资金的34.08%。

　　为了帮助房地产去杠杆，政策密集发声，开发商连夜配合，然而，今夕不复往日了。

　　2008年的时候人们感叹，要是在2005年买了房该多好啊。

　　2012年的时候人们感叹，要是在2008年买了房该多好啊。

　　2016年的时候人们感叹，要是在2014年买房多好啊。

　　2020年的时候人们感叹，要是在2018年前买房多好啊。

　　2023年的时候人们感叹，幸好没在2021年买房。

　　历史完成了一个轮回。

　　在这种情况下，政策起到的作用有多大，还需要谨慎观察。