怎么通过官方数据挖掘房地产的内部问题

　　这篇文章我们举几个例子，讲一下怎么通过官方提供的数据，挖掘房地产的内部问题。

　　首先我们要明白，仅仅看同比、环比，没有多大意义，这看不出其中的门道。要通过数据进行分析，就要清楚数据内部结构。

　　以房地产投资为例

　　下图是2011-2023年9月累计数据，从数据可见，2023年的数据比2018年数据还低，倒是比2017年数据好。

　　那么，是不是可以认为，房地产投资已经恢复到2017年的情况了呢？事实上不能这样看。要明白这个问题，我们就要讲一下房地产投资的四个细分项。

　　房地产投资分成四个主要部分，分别是建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资、其他费用投资。我们看2022年数据，房地产投资完成额合计13.29万亿，其中建筑工程7.93万亿，安装工程0.46万亿，设备工器具0.12万亿，其他费用4.78万亿。

　　这些分项投资都有什么意义呢？

　　先说建筑工程投资。建筑工程投资说白了就是修房子，这是房地产投资中，真正能拉动经济的主体部分。建筑工程投资完成额对应了修房子的规模，因此与房屋施工面积同比增速是相关的。因此从建筑工程形成实物工作量的角度看，目前的房地产投资情况，大致也就2015年的水平，倒退了8年。

　　安装工程指各种设备、装置的安装。一般来说要房子修得差不多了，才会涉及安装工程，因此安装工程同比照理来说应该和房屋竣工面积同比高度相关，但事实上数据拟合程度不太高。设备工器具指各种购置或自制的，计入固定资产的设备。体量很小，对房地产投资影响可以忽略不计。

　　其他费用主要就是土地购置费。由于我国可以缓交一年，因此今年的土地购置费一般对应去年的土地成交款。

　　我们把建筑工程和其他费用放在一起看。从下表可以看出，2023年8月（9月数据缺失分项）房地产投资增速下滑15.32个百分点，其中建筑工程投资（能形成实物工作量拉动经济的）同比下滑21.08%，而其他费用（主要是土地购置款）下滑仅5.92%。也就是说，主要靠土地购置款延缓了房地产投资下滑的速度。

　　土地投资款就是买地的钱。联想到去年地方政府让城投托底买地的新闻，我们大致可以得出这样的结论，如果不是卖地（包括虚假卖地）还能卖出一些钱，房地产投资是数据会更烂。

　　以施工、新开工和竣工面积为例

　　除了投资数据，我们还可以观察一组数据，就是房地产施工面积、新开工面积和竣工面积。这三组数据有一个算术关系，可以通过三组数据计算每年净停工面积：

　　净停工面积=T年施工面积-T年竣工面积+（T+1）年新开工面积-（T+1）年施工面积

　　按照这个数据，我们可以测算出历年净停工面积。下图中2023年数据截止9月份。从数据可以看出，2023年9月份净停工面积7.52亿平米。净停工可以理解为准烂尾，烂尾的标准定义是停工一年以上。也就是说，2023年准烂尾的楼有7.52亿平米，按100平/套计算，合计752万套。

　　当然，你还可以从数据里面看出很多东西，关键是要进入数据结构，而不是停留在表面。