房地产反弹的号角何时吹响？

　　最近老有这样的现象，新闻抓住一两个政策就吹反弹，问题在于，2023年的政策还少吗？

　　为了调节经济，我们出台了诸多政策，仅仅是房地产领域，我国中央+地方，在2023年就出台了近千条刺激政策，但是效果并不显著。

　　结果如何呢？反弹了吗？并没有。

　　70大城市中，11月新房房价环比下降的有59个，而年初仅13个城市环比下降。从下表可见，5月以来，环比下降的城市突然增加，并越来越多，不可遏制。

　　二手房也是这样，甚至一线城市二手房成交价格都在普遍下滑。

　　中原地产有一个统计指标，叫做“二手房报价指数”，这个指数的意义是这样：如果涨价的卖家等于降价的卖家，这个值就是50。如果涨价的多，就大于50，降价的多就小于50，越小说明降价的越多。

　　大家看下表，近半年以来，四大一线城市二手房报价指数几乎所有时间都在30以下，其中一部分时间还在20以下，也就是说报价降价的远远多余报价上涨的。

　　分城市考察，我们会发现，跌幅扩大的城市越来越多。新房跌幅扩大的城市，年初仅1个，二手房年初仅2个城市跌幅扩大。在5-6月间，跌幅扩大的城市突然增加，并一直持续至今。

　　为什么会出现这样的情况呢？因为房地产的供需发生了实质性的逆转。

　　从需求端看。由于城镇化减速和人口结构逆转，有购房需求的人群越来越少；由于高房价和居民部门高杠杆，有购房能力的人群也越来越少。

　　从供给端看。房地产供给明显过剩，空置率畸高。中央党校的周天勇在2016年时发文称，2015年底“城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间”，如果算上2015年正在施工和新开工的，2016年后即使新楼盘一个也不开工，“城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套……可容纳12.69到13.6亿人口居住。”

　　供需两端的变化，使得房地产的供求市场发生了实质性逆转，这是理解一切变化的基础。

　　房子卖不出去，资金回笼出问题，就开始爆发违约风险，再加上烂尾、暴雷等等各种因素，房价进一步下滑，这又会使得购房者继续观望，资金更难以回笼。进而，金融机构抽贷、惜贷，于是出现螺旋式下滑。

　　之前我们就曾反复提到，现在是政府希望救市，房企却不一定能够度过生死劫。要活下来就要有钱，然而，现在的情况房地产从哪里能够获得足够的资金呢？很难。

　　首先，金融机构不愿意放贷。

　　国家三令五申，不断强调对正常经营的房企不能抽贷、惜贷，对民企国企要一视同仁。但是，如果真的给房企放贷，甚至给民企放贷，出了风险谁担？

　　《财新》采访某银行高层，该高层认为国家喊话作用不大，“再直白点说，就是现在剩下的房企未来是不是都能活？以后如果再出不良贷款，谁来负责？这些都环环相扣。”

　　某券商分析人员也表达类似意思，“已经展期的房企不用看了，银行现在对出险房企不抽贷就不错了。”

　　其次，房地产企业资金无法回笼。

　　资金无法回笼，拿地就会大幅度减少。而房地产开发贷是需要土地/项目抵押的，没有土地就没有新的开发贷，开发商融资又会进一步下滑。

　　再次，开发商挪用资金的渠道越来越少。

　　以前，预售资金监管不严，开发商经常性挪用资金。现在，在保交楼的高压环境下，地方对资金是严监管，开发商难以挪用资金去偿还到期债务，这可能提前刺破更多房企的泡沫。“当下，很多房企都有成百上千亿元的销售资金被锁定在监管账户上无法提取。地方政府的出发点一直是保交付，保工程支出。2021年以来，开发商大多采取合作开发模式，旗下项目合作方如果爆雷，地方政府对项目预售资金的监管就更加严格，甚至直接冻结。”

　　在这样的情况下，明年房地产的压力将会继续。

　　现在房地产还谈不上吹响反弹的号角，市场还没有出清，什么时候能够反弹呢？我们另文再述。

　　最后我要声明，不论如何，我始终相信，困难仅仅是暂时的，我们政府的应对政策总会见效，我们要相信，要有信心，明天会更好。