为什么会有180万的天价车位？

　　最近，上海内环一个小区停车堪比玩“华容道”的图火了。

　　来源小红书@双生双子

　　门口非常狭小的一块地，竟然密密麻麻停了接近10列50多辆车。

　　评论里其他上海IP的小伙伴，也纷纷晒出了同款小区停车图：

　　并表示进出小区都要服从保安的指挥。

　　确实，上海停车老大难的问题不是一天两天了，我相信每个人或多或少都经历过在老小区里抢车位这一紧张又刺激的停车环节。买房人也都非常关注小区的停车情况。

　　正是由于供需关系的强烈失衡，车的价格越来越便宜，数量越来越多。在车位有限的条件下，导致了不少天价车位的出现。最有名的就是东方曼哈顿，一个车位卖出了185万，被称为上海车位的天花板。赶得上三四线城市一套房的价格

　　数据来源链家

　　而且这几年的车位价格都非常坚挺甚至微涨，长年处于“有钱也买不到"的状态。我们今天就通过更加丰富的数据资料，来和大家聊聊上海的天价车位到底有多贵，以及它们都是怎么来的。

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　　上海近百万的天价车位，不是个例

　　事实上，像东方曼哈顿这样的天价车位，不在少数。我统计了近期一些高价车位，发现不少小区的车位价格都超过了50万，甚至很多都接近100万。

　　数据主要来源链家&中介，仅供参考

　　可以看到，市中心很多小区的车位比不到1:1。停车资源格外紧张，一位难求，得好几户抢夺一个车位。所以平平无奇的小区车位价格，竟然比一些豪宅的都贵。这些天价车位到底长什么样？里面停的车又有多豪？

　　我先来到了黄浦内环的永业公寓，地下车库一共有两层，和各楼栋电梯相连。

　　实拍图

　　车库总体环境不错，整洁明亮，停了很多豪车，有阿姨定期打扫，也有多位管理人员进行及时引导。对比起来，负一层更热闹，停的车更多，基本都写上了固定的车牌号码。负二层由于不太方便，车辆的进出比较少，地面看起来更新一些。租金价格也比负一层便宜，售价方面倒是没什么折扣。不过车库管的不算严，外来车辆同样可以停进来，甚至是过夜。

　　据周边的中介反映，这一圈几个小区的地下车位价格差不多。像鼎达公寓、汇龙新城，车位都在150万一个。不远处的顶级豪宅翠湖天地更夸张，一个地下车位就超过200万，能停3辆车的子母车位更是可以卖到500多万。直接等于一套房的全款价格。

　　来源：小红书

　　要想便宜点，可以考虑带机械车位和地面车位的小区。但是，机械车位对车的大小有严格要求，很多车不适用。地面车位又面临风吹、日晒、雨淋、剐蹭等一系列风险。

       和永业公寓比起来，东方曼哈顿的地下车库差了一大截。

　　实拍图

　　不仅没有和楼栋相连，业主要走到小区专门的车库厅下电梯才能到，而且环境不佳，很多地面都起皮有破损，看起来脏脏的，也没什么手机信号。车库倒是有一个专门的房间，有绿城物业人员进行实时监控和管理，小区地面上还有一些临停车位，有的临停直接挡在了路中间，人车没有完全分流。

　　实拍图

　　第三方平台的统计数据，也印证了这些车位的天价。链家出炉的《上海典型区域停车成本研究报告》就显示，静安、徐汇、陆家嘴等中心城区多个小区的车位价格已超过50万，还有少部分的小区车位价突破百万大关。车位成交均价排名靠前的板块有：徐家汇、江宁路、五里桥、黄浦滨江、董家渡和打浦桥等。

　　经过和中介的多方打听，现在上海各环线车位平均价格如下图：

　　数据主要来源中介、网络资料，仅供参考

　　内环内基本都在60-90万，中环内均价30到50万，中外环是20到40万左右，外环外在10到30万之间。一般来说，车位价格和房价呈正相关，房子价格越贵，车位也就越贵。因此，内环内的车位最贵，中外环间的车位价格相对来说便宜一些。

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　　背后原因是供给严重不足

　　为什么会有这么多天价车位的出现？核心原因就是供给严重不足。观察上面罗列的天价车位可以发现，主要集中在市区一些车位比很低的商品房，小区内部供给异常失衡。当然，大家印象中车位少的主要是老破小、早期商品房、动迁房

　　数据主要来源中介、网络资料，仅供参考

　　车位比实在是低得惊人，好多小区的固定车位数还不及总户数的零头。而且主要都是路面划线，很少有建造成熟的地下车库。这是因为早年房屋设计根本无法想象到后面会出现车辆数暴增的情况。老破小业主们等到实在没办法，强烈需要改造扩建车位时，才发现这可不是一件容易的事。

　　拿我个人亲身经历来说，我所租住的小区位于浦东中外环，是建成于2002年的动迁房。小区户数并不算多，接近400户。地面停车位却少的可怜，只有六七十个。

　　每到下班和周末时间，都要上演“抢车位”大战，业委会和物业商讨了四五年都没办法达成扩建车位的方案。业主意见不统一，资金来源又有疑问，停车费收取困难……久而久之，就拖成了一个无解的难题，谁也不知道什么时候情况才能有所好转。甚至有业主就因为停车问题，毅然选择卖房搬去了其他有固定车位的小区。哪怕是近年新建的商品房，达到1:1的车位比，仍满足不了当下的出行需求。以海上国际花园为例，因为别墅和公寓都在一起，大户型为主，业主对车位的需求更高，家家户户大部分都是2辆车起步。但车位比只有1:0.94，勉强一家一个，根本不够用，车位价格也就不断攀升。

　　中介还告诉我，这些市中心的小区，自住居多，投资客少，车位也是自己开车用，都想着后面卖房的时候，带车位的房子更易销售。一般情况下不会单独售卖车位，那些车位少的小区，房东会更加惜售。而且你要在小区里有房才能买卖车位，包括参与公开拍卖，外人想买也买不了。

　　之前永业公寓针对业主想要买第二个车位，还提出了全小区公示的要求，当然最终很难通过。现在新规直接严格规定一个房本只能买一个车位，把买多个车位的渠道彻底卡死。种种因素导致内环内车位每年的交易量并不多，价格也就低不下来，始终是高不可攀。真到卖房的时候，稀缺车位都是单独计算价格，很少会出现白送车位，或者带车位卖就打折的情况。

　　既然车位一直处于供不应求的状态，那么都2024年了，为什么上海新房的车位比还是没有变高呢？开发商为什么不能多建一些停车位？事实上，建设地下二层地库还会拉慢工程进度，施工要求更高、难度更大，导致项目无法快速入市。如果计入公摊面积，一个普通车位的面积在45平上下。

　　按照每平方米3500元成本计算，一个地下车位的建安成本就超过15万。早期商品房价格较低，开发商建造地下车库可谓是费钱费力，投进去的是真金白银，看得见的利润却很少。

　　现在，上海固定车位的缓慢增加。一边是来势汹汹的新车大军，上海现在汽车保有量已经突破500万辆大关，排在全国第四。

　　其中，2023年上海的新能源汽车更是超过128.8万辆，排名全球第一。新能源汽车还离不开充电桩，又进一步推动了对车位的硬性需求。供需两者的比例严重失衡，导致上海停车难、车位贵的现象还会长期存在下去。

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　　不过好在，上海有办法解决老破小停车

　　停车难的问题持续存在，但并不意味着没有方式解决。尤其是像上海这样的一线城市，必须想出各种方式去平衡。于是我们也看到上海首先是通过“美丽家园”等社区改造工程，扩建各类小区的停车位，利用小区中心绿地等开挖地下空间。

　　特殊时期，还会增设路边临时停车场，有专门的秩序管理人员指导规范停放。边边角角自然也不能放过，空置的公用民防工程、马路边、高架下都充分挖掘停车位，并整合了政府单位的公共停车位，拿出来和市民共享，包括事业单位、医院、剧场等。

　　在过去的一年里，上海各个区一共创建了43个停车资源优化项目，开工建设了8460个公共停车位，新增2333个错峰共享停车位，建成20个示范性智慧公共停车场。

　　居民区周边的单位、商务楼里盘活了一批临时停车位，供大家免费停放。

　　除了机关单位全力配合，各个小区业委会也是使出了浑身解数。春申复地城在小区内部进行车位的合理化管理，激励业主开启共享车位模式。热心的业主每天都在群里聊着：“今天我晚归，请安排一个车位”、“今天我不回来，我的车位可以共享”......

　　人人都积极参与，才能一起解决停车难问题。临汾路街道则开发了停车排队系统，小区居民可以通过系统查询到自己的排队序列。新技术也在不断尝试，包括大数据的智慧城市、互联网的错峰停车。以及在车位地面设置地磁车辆检测器，记录实时停车情况，有序引导。

　　与此同时，新型智能机械车库凭借占地小、效率高的优点，已陆续入驻了市中心的多家机构，比如徐汇的光华医院。

　　相关部门还专门做了一个app线上提供服务：上海停车

　　这样一来，能够更有效调配停车资源，让车位空闲情况更清晰，也进一步提高了整个城市的停车位使用率。

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　　正可谓是“流水的车保有量，铁打的固定车位”。所有的价格波动，都源于供求关系。车位最终影响的是购房者的居住体验。在我看来，除了奶茶自由、水果自由、扔垃圾自由，停车自由也很重要。

　　好的住宅配上固定车位，确实可以增加房子的附加值，让生活更美好。但车位价格较为固定，多年来涨幅有限，不能以投资的心态来计算。

　　有停车需求的购房者，可以通过计算一笔账。看看到底是租划算，还是买更值得。答案自然就写在数据上。