什么叫做房住不炒

　　房子只有用来居住，才体现其价值。这句简单的话，我们20年都没有学会，今后市场将会一点点给大家教会。

　　国庆前夕，北上广等一线城市连出大招，放松限购年限，降低首付比例，被视为市场回暖的信号。中介群沸腾，房东兴奋，在上海等地甚至出现了临门跳价的久违场景。

　　市场的大趋势是不可逆的，但是并不意味着没有回弹。回弹也有稳市场的价值，毕竟暴涨暴跌都令人沮丧。但是要想获得一定规模的反弹周期，挤牙膏似的放松并非好的方案，在市场回应不足的情况下会很尴尬，进而伤害到后续的信心。上限购时是一点点上，松绑时则应该一放到底，尤其是在楼市基本面已经彻底逆转的背景下。挤牙膏会给人很多误解，包括以为还处在市场上升大周期的重要误解，从而产生很多重大误判导致的悲剧。

　　可以参考的是放开生育的节奏。挤了三次牙膏，熬倒了最具有生育意愿的70后和80后，错过了拯救生育率最关键的几年。90后和00后则告诉世界：别指望我们了。

　　楼市肯定是要滑的，区别在于慢滑还是坠崖，我们所有的调控措施，在于引导平稳过渡，而不是逆转大势。

　　人无再少年，城市建设也不可能重来一遍。我们过去二十多年的楼市上升期，是以商品住房总体极度短缺为基底的。那时大部分居民住在平房、棚户、筒子楼和岌岌可危的老楼里，外加有大量的年轻人大学生涌入城市，成为新市民。今天这两件事都结束了，从棚户改造到城市化。全国住宅总量由总体短缺变为总体过剩。包括一线城市，人口也不再增加了，二线城市则早就开始抢人。市场上除了亟需去库存的新房之外，还有民间大量因投资购入的二手房，有足够N年的产品来提供给将来的居住购买需求。

　　买房的赚钱效应几年前就停止了，多余的房产或者超越自身能力的房贷，就变成了烫手山芋。随着时间流逝，曾经几百万买入的资产只贬值、不增值，白花花的数字每天在流失，持有人都会试图尽快结束这种煎熬。

　　既然房子的投资意义已经消失，那它的价格就需要重新对标，不再是明天涨一倍的美梦，而是回归到其使用价值。没错，这是很多人已经忘掉的其本来的价值，在市场上就体现为房租。或许在楼市暴涨期，很多房子宁可空置也满不在乎，连年上涨可以忽略这些租金损失。但在总价定格乃至逐渐下行之后，房东也会寻求渠道来弥补，出租市场的供方会逐渐增多。

　　以某一线城市的一套小户型住宅为例，它每月可以租5000元，一年6万，十年60万，三十年180万……然而它的售价是多少呢？450万。由于多年来的涨幅积累，即便回调了好几年，其市场价位距离其终将对齐的使用价值，依然有很长的路要走。看清了这个趋势，房东就应该明白，不论在400万、300万节点卖出，也比等到最后200万定格要强。

　　这一次的挤牙膏松绑，效果能持续多久，能不能到年底，能不能撑过长假，都不好说，但药效是迟早会过去的。可能很多房东在降价潮中已经犹豫了很久，这是一次以相对满意的价格出手的机会。但这个窗口是7天还是更多一点，是不好说的。一旦刺激落空，后续市场肯定是更坚决地滑步。而房屋买卖是一个需要周期的交易，少则一个月，多则半年。市场一旦发生变化，不是只有房东跳价，买家也可以毁约，可能赔点违约金还能以更便宜的价格去买别家。所以当下为了这二三十万跳价而错过机遇，代价可能是比较沉重的。

　　一旦拐入买方市场，交易思路就要彻底变化。今天连苹果都玩不动饥饿营销了，把黄牛都坑惨了。看看那些空调冰洗家电都是怎么做销售的，618双十一打折呐喊，有性价比神机，有品牌倒闭。曾经辉煌的开发商将会只存活下来十分之一，而曾经赚翻的炒房客们如果不及时兑现，也可能会看着身家慢慢回到多年以前。

　　在赚钱效应的狂热之下，房住不炒就是句空话。正如张雪峰说，唯有事儿能教人。如今尘埃落定，大家都别急了。每一个经济体在经历高速上升期之后，都会迎来漫长的瓶颈，当然这也是转型的契机。国家不会再依赖地产支柱，小家也不能再指望瓦片经济，大家都要寻求新的选择。作为高价值消费品，买房是人生大计，不能再凭着恐慌和冲动，这几年的断供潮应该也足够教训了。楼市要看年轻人，年轻人已经躺平。局面可能不太美好，但能回归理性，也行。