“取消公摊”能否振楼市？

　　近期，包括湖南衡阳等多地宣布将“取消公摊”，专家点评称此举有助于提高买房信心，增强购房积极性。

　　孩子死了开始用药了。之前房价暴涨的那些年，老百姓天天呼吁取消公摊，没人搭理。现在房价下行，房子成了烫手山芋，惠民措施终于出来了。此举能否扭转大局？

　　第一，看诚意。众所不周知的是，早在2003年，北京就宣布“取消公摊”，按套内面积进行预售。最后结果怎么样呢？是平抑了楼市的暴涨，还是规避了后来的暴跌？之所以这么没有存在感，因为它本来就没有存在感。仅在销售环节要求按套内面积，但是房产证依然按建面，契税、物业费、取暖费等相关收费也依然按建面。而开发商为了避免套内单价显得过高，在销售宣传时也依然按建筑面积计算。这个套内面积仅仅只在签合同时你才能见到一次，也是唯一的一次。如果买房时你没有一字一句读过合同，可能一辈子都不知道自己是买的“无公摊”房子。所以仅仅就是个文字游戏，没有任何实际意义。

　　近期多地宣布的“取消公摊”，和二十年前的有区别否？很不幸，没有看出任何区别。没说税怎么收，没说物业费怎么收，没说房产证怎么登记……那就是什么实际意义都没有，就是买房时加一道换算程序而已。

　　第二，“取消公摊”是否等于100%得房率？——本来不想这么细算，但有专家先把这个牛给吹出来了（上海易居房地产研究院副院长严跃进对@中新经纬表示，这几年关于公摊的批评就是得房率太低了，导致买房权益受到影响。政策接连出台说明取消公摊是2025年的一项重要工作，100平方米的房子得房率可能达到100%），那就不得不掰扯掰扯。

　　什么叫做“得房率”？按直观理解就是咱们能摆家具能住人的面积。然而多地宣布的计价方式是“套内建筑面积”，还包括墙体、阳台、烟道、管井……管你能不能住人，反正只要是你套内的投影都算面积。所以100%的得房率就是胡扯。你能住到烟道井里吗，还是能住到墙里？

　　所谓的“无公摊”也有很多版本，目前宣布的依然是我们的特色版本。真正的无公摊是什么样的呢？譬如美国等地，指的是使用面积，俗称地毯面积，也就是能铺地毯能住人的地方才算面积。不仅墙和管道井不算，连阳台、地下室、车库等不住人房间都不算，都是赠送的。按我们的算法，那可能是150% 的得房率。

　　所以呢，建议消费者保持冷静。一个缺乏实质意义和配套措施的字面改革，能否扭转楼市大局，很成问题。目前我们的楼价依然处于高位，不管怎么算都不划算。面对未来人口缩减的大势，依然有很大的下降空间。对于市场的预期，最好就是尊重规律。物以稀为贵，过剩则不值。房屋短缺的年代已经过去了，房价不可能再因稀缺而看涨。我们要把买房看做消费，而不是投资，这是一个根本观念的转变。

　　在新观念下，坚持房住不炒，有居住需求才买，无需求不买。不为儿女提前买房，不为投资买房，不超越自身能力买房，尽量不贷款买房。总之，按照买车的思路去买房，就不大容易掉坑。而那些违背规律的教训也摆在眼前：贷款超百万上车，结果房价腰斩，现在打工30年还银行的，是已经跌掉消失的钱——这个人生冤不冤？你还不敢断供，房子不够还贷款，银行也不要房子，就要你还钱，法拍完不够还要继续还。一旦买到连年下跌的负资产，一辈子要为它买单，没有别人共担风险。

　　所以这么重大的事，一着不慎就毁掉一辈子的事，一定要想好。闭眼上车的年代过去了，永远过去了。发达国家不会再推倒重来一遍，发展阶段永远转换了。而建议相关部门，也应顺应趋势，合理引导，把老百姓的利益放在第一位，鼓励理性消费，别再忽悠人硬上车。至于公摊取消不取消，大家其实也不在意了，别让大家误会楼市还能回头就好。