贺雪峰：警惕县城过度开发变“鬼城”

　　在中国中西部地区，县级地方政府为了土地财政，大搞房地产开发，但房子却卖不出去，使得土地财政成了垃圾财政，进而导致严重的金融风险。笔者认为，这一问题已十分严重。

　　对中西部地区而言，政府能否获得土地财政，根本问题是要有房地产的有效需求。一般来讲，在中西部地区的县一级，房地产的有效需求并不大。因 为当地经济不发达，缺少工商业的充 分发展。而从事农业生产的农民，即使愿意买也买不起，就是买得起，也住不下来，因为农业生产必须就近，住在县城务农，显 然不靠谱。

　　在这种情况下，要获得土地财政收入，几乎唯一的办法就是打农民工的主意，因为农民工前往沿海地区和大城市打工赚了点钱，但很少有人能在当地买得起房。不过他们又不愿意回到村 庄，因此就可能成为县一级房地产的有效需求者。

　　为了土地财政，县市级政府就一定要调动农民工的需求。比较稳健的办法是宣传农民进城买房就是投资，房价会持续上涨的神话，并给予按揭贷款和 政策支持。比较激进的办法则是不允 许农民在农村原来宅基地上建新房，甚至不允许农民维修旧房，逼他们进城买房。一旦房地产开发过多，搞不好就会出现严重的 鬼城现象，并引发金融风险甚至经济危机。

　　此外，当前中国农民的家庭收入主要靠“以代际分工为基础的半工半耕”来维持，即一个农民家庭，父母从事农业，获得农业收入，子女外出务工， 获得务工收入。在农村生活，一个农 民家庭会因为收入较高而支出较少，经济比较宽裕，生活质量比较高。而在县城生活，父母不再可能从事农业，而且因年龄太大 无法务工;年轻子女在县城务工，收入远不如在沿海地区或大 中城市务工收入高，而城市生活的消费又远高于农村。这样的进城农民家庭，经济就会非常窘困，生活 质量大幅度降低。因此年轻人不得不离开县城到沿海务工，而父母则返乡务农。在县城 购买的房子就只能空置。

　　比县城发展房地产更可怕的是乡镇发展房地产。无论如何，县一级还有建设工业园区，发展二三产业的潜力，而全国绝大多数乡镇，都不可能再搞工 业园发展二三产业。农民到乡镇买房子， 既脱离农业，又无法从事工商业，如何住得下来?目前中西部地区，不仅县市一级发展房地产的积极性极高，而且乡镇一级 也跃跃欲试，这是极大的问题。