何新博客问答：关于房地产泡沫问题

　　网友问：

　　外媒很早15年就报道中国房地产泡沫的破裂，但今天仍坚挺，中国经济看不懂。

　　何老师，想知道您的看法。

　　何新老家伙答复：

　　所谓房地产泡沫究竟是什么?其实中国目前还没有哪个经济学家真正说清。

　　房地产泡沫有两种。

　　第一种是直观意义的泡沫，就是不断高涨的房地产价格泡沫。

　　只要市场有需求，资金供给充足，销售有利润，那么价格翘得再高也构不成泡沫。这种泡沫不会轻易破裂。现在人们根据市场表象所说的房地产泡沫主要是指这个。任志强说房地产没有泡沫，价格不会跌，大概也是基于此。

　　第二种泡沫，是与房地产相关的连锁债务链构成的泡沫。

　　这种债务包括：投资者的负债，购房者的负债，以及商业银行和金融系统的房地产信用债务。这三方面构成房地产的投资连锁性债务链。这里面隐藏着真正的房地产金融泡沫，而且这种泡沫是与债务的规模成正比的。

　　债务链条愈长，规模愈大，泡沫也越大，风险愈高，泡沫破碎的可能性越大。美国十年前爆发的房地产金融危机，所谓次贷危机就是泡沫破裂的显著实例。

　　实际上，所有的市场经济危机根源都可以归结为债务问题。在市场经济体制下，任何经济投资活动，本质都是债务即信用活动。

　　投入即放贷，回收即收贷。以物易物的前市场体系不算，每一次货币交易或者市场交易，实质都是接受信用和预期的债务活动，而货币的真正本质，其实就是一种广义的债券。

　　从宏观来看，债务问题主要体现在国民经济的三大部门：政府、企业、居民。目前的中国经济体系中，政府和企业的债务和杠杆率多年来一直居高不下。

　　正是为了降低这两个部门的债务和杠杆率，才出现了上一周期的加杠杆，以及现在这一周期的去杠杆。加谁的杠杆?加国民的杠杆。去谁的杠杆?去政府和国企的杠杆。这是一个规模宏大的债务转移过程，实现方式具有极强的中国体系的特色(其他国家无法复制)。

　　中国过去十几年的经济增长，主要依靠房地产投资及关联的暴利拉动，已经埋下了极为巨大的房地产债务链条——所以这后面的确隐伏着巨大的金融泡沫以及潜伏危机。

　　但是，由于中国金融系统的总体规模体量庞大，可以拆东墙补西墙，在银行体系健全的条件下，各方面对房地产泡沫的吸纳能力较强。所以总体来看，目前暂时还看不到泡沫立即崩裂的危险。

　　但是也应该看到，价格泡沫与债务泡沫有一定的关联性，即价格市场泡沫会拉动债务及信用泡沫。后者泡沫的崩裂也就是金融危机的爆发，即所谓硬着陆。硬着陆会不会发生，何时发生?以什么形态发生?这个问题取决于国内外经济体系相互关联的诸多因素，目前仍然不易回答。

　　以上就是我的看法。

　　(2018-05-26)