乔新生：房地产税能否解决我国公共资源配置问题？

　　征收房地产税，是为了提高教育水平，健全医疗设施，维护社会治安秩序，因此，征收房地产税，必须与提供公共服务建立关联关系。如果征收房地产税，是为了增加地方政府的财政收入，那么，征收房地产税的意义就会发生变化。

　　2021年4月7日，国务院新闻办公室举行发布会，财政部官员对外表示，健全地方税、直接税体系是完善我国现代税收制度的重要内容，我国直接税比重从2011年的28.4%，提高到2020年的34.9%。这位官员还表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。这标志着我国房地产税立法大局已定。

　　房地产税是一种财产税，是对不动产征收的地方税。绝大多数国家的房地产税，是为了解决公共服务资源配置问题。如果一个地方房地产税收相对较多，那么，教育、医疗水平就会相对较高，社会治安秩序就会相对较好；如果一个地方房地产税收相对较少，那么，教育、医疗水平就会相对较低，社会治安就会相对较差。因此，从一个地区房地产市场价格以及房地产税率，大体上可以了解该地区的教育、医疗和社会治安状况。

　　房地产税必须取之于民用之于民。但是，要想真正做到这一点，必须拥有完善的法律制度体系。如果房地产税不是用于解决社区建设问题，提高教育质量，完善医疗服务体系，确保地方治安环境不断好转，那么，征收房地产税就会面临巨大的阻力。

　　在房地产税征收问题上，我国缺乏共识。这是因为地方政府征收房地产税的目的是什么，纳税人并不知道。征收房地产税，必须不断地寻求共识、凝聚共识，并且通过法定程序，制定我国的房地产税法。

　　财政主管部门应当加大宣传力度，让居民意识到，房地产税与每个居民切身利益息息相关。房地产税关系到居民的基本福利，关系到公共产品的供给，关系到教育、医疗水平，关系到一个地区社会治安状况，因此，征收房地产税必须寻找最大公约数。

　　目前在我国，征收房地产税的目的究竟是什么，财税部门并没有作出明确的解释。如果单纯增加财政收入，那么，征收房地产税就会阻力重重。如果是为了解决我国房地产市场收入分配不公问题，那么，就应该在房地产开发环节征税，而不应该在消费环节征税。如果征收房地产税的目的不明确，制度设计过程中，可能会出现方向性错误。

　　首先，立法机关必须明确，房地产税是一种地方税。房地产税的征收和使用必须全程透明。政府征收房地产税，不仅要明确征收房地产税的不动产评估方式和基本税率，而且要将征收的房地产税张榜公布，随时接受居民的监督。如果征收房地产税却没有用于提高教学质量，改善医疗服务水平，维护社会治安秩序，那么，征收房地产税的成本就会越来越高。

　　征收房地产税实际上就是要通过税收的方式，体现房地产“级差地租”。如果一个地方的商品房价格相对较高，征收的房地产税相对较多，那么，说明该地区的教育质量相对较高，医疗体系相对完善，治安秩序相对较好。如果征收房地产税与教育、医疗、治安之间不能形成正关联关系，那么，征收房地产税就会面临许多问题。

　　财政税收部门必须明确告知消费者，征收房地产税的目的是什么。如果是为了改善社区的教育、医疗条件，改善社会治安环境，那么，征收房地产税的成本就会相对较低，反之，征收房地产税就会面临极大阻力。

　　当前我国教育、医疗资源配置不均衡的现象依然非常严重。上海市政府的做法是，将优质教育资源公平分配，所有质量相对较好的高中，必须按比例接纳初中的毕业生，这项政策使得上海市的“学区房”价格直线下降。这是教育行政主管部门切实履行自己的职责，解决我国教育资源配置不均衡所采取的措施。但是，必须看到这样做治标不治本。如果教学质量仍然存在比较大的差异，那么，居民还会通过其他途径，譬如利用灰色途径获得优质教育资源。解决这个问题的根本出路就在于，通过征收房地产税，解决教育资源配置中的问题。如果一个地方商品房价格相对较高，缴纳的房地产税相对较多，那么，教育水平也应该水涨船高。当然，通过征收房地产税增加财政投入，只是提高教育水平的必要条件，而不是充分条件，要想真正解决我国教育资源配置不合理的问题，还必须从长计议。

　　其次，征收房地产税，实际上是对现有财产二次分配，这对于拥有多套住房的居民来说，毫无疑问加重了负担。因此，如何进行制度设计，确保居民收入不会因此而出现更加严重失衡的现象，这是需要立法部门认真考虑的问题。

　　我国征收房地产税的条件并不具备。上海、重庆市率先征收房地产税，可是，从征收房地产税的地方性法规和地方政府规章来看，主要是针对少数高档商品房征税，既没有解决我国房地产市场领域税收制度不合理的问题，同时又没有通过整合我国的税收体系，确保我国房地产市场健康有序发展。

　　征收房地产税，必须坚持民主原则。一方面通过立法机关广泛征求社会各界的意见，另一方面必须合理确定房地产税征税程序和具体的税率。

　　正如人们所知道的那样，我国一些官员拥有几十套甚至上百套住房，但是，这些住房并不登记在他们的名下。如果征收房地产税，有可能会导致一些贪官污吏利用合法的手段隐匿财产，逃避国家的税收负担。征收房地产税必须建立在信息透明基础之上，因为只有这样，才不会把一些贪官污吏分散持有的不动产变成合法财产。

　　我国已经颁布不动产登记暂行条例，中华人民共和国民法典对不动产登记的法律效力也作出明确规定。但必须指出的是，不动产登记信息是否应该公开，这是一个需要重新讨论的问题。我国政府信息公开条例中规定了公开原则，但是，涉及个人隐私和商业秘密，非经当事人同意不得公开。除非这些信息涉及公共利益。但由此带来的问题是，如果单纯依靠我国纪检监察机关和不动产登记机关进行监督，我国普遍存在的利用他人身份购买商品房或者接受赠予的行为就会被掩盖。所以，有必要修改我国不动产登记暂行条例，要求不动产登记机关必须公开不动产登记信息。这样做必然会导致个人信息被曝光，但是，这样做有利于加强社会监督，惩治腐败分子，确保我国房地产市场健康发展。

　　笔者认为，不动产信息公开至关重要。不动产数额巨大，不动产交易关系社会公共利益，因此，政府应当充分利用不动产登记信息，及时帮助纪检监察机关了解权利人的不动产具体情况。如果单纯依靠纪检监察机关监督，那么，我国许多官员不动产信息都可能会被隐匿下来。政府有必要将不动产登记信息张榜公布，接受社会监督。这样做既可以通过公开，换取公众对不动产登记信息实时监督，同时也可以在一定程度上起到震慑作用，那些试图隐瞒自己财产的官员，面对不动产登记信息，必须接受纪检监察机关的询问调查和公众强烈质疑。

　　总而言之，在不动产登记问题上，必须打破陈规陋习，解放思想，要求不动产登记机关将所有不动产信息公布。这样做一方面可以提供更好的信息服务，另一方面也可以为我国征收房地产税打下坚实的基础，那些拥有多套住房的贪官污吏，不得不随时面临群众的监督。如果他们采用特殊方式藏匿非法所得，早晚有一天，会被纪检监察机关发现。

　　我国一些律师事务所已经开展所谓信托服务，专门为一些官员保管财产。这种法律上的服务非常到位。一些律师事务所的律师，利用我国不动产登记中存在的问题，通过搜集身份证，帮助官员购买商品房，藏匿财产。这种以信托方式，把所有权转移给信托人，对我国房地产市场的发展极为不利。政府应当按照“公共利益原则”，公布不动产登记信息，因为只有这样，才能确保我国反腐败不会落空，也只有这样才能确保我国的房地产税征管工作顺利进行。

　　第三，征收房地产税是为了解决公共资源配置问题，征收房地产税可以为提高教育质量打下坚实的物质基础。征收房地产税必须完善制度设计。如果地方政府征收房地产税，采取特殊的平均主义，或者实行“一锅煮”，那么，征收房地产税的价值和意义就不复存在了。如果地方政府征收房地产税后，不是改善社区的教学、医疗条件，不是提高治安水平，那么，征收房地产时，就会面临比较大的困难。地方政府必须充分意识到，征税的目的是为了提供公共服务。提供公共服务过程中，也应该坚持权利义务对等的原则。如果高档住宅区缴纳房地产税相对较多，可是，却得不到相应的公共服务，那么，缴纳房地产税的积极性就会受到影响。所以，在房地产税征收使用问题上，既要克服平均主义，同时又要防止粗放式征管。必须把“取之于民用之于民”的税收基本原则落到实处。