安生：你惦记多余的农产品交首付，他惦记你的宅基地和承包地

　　5月以来，房地产的冰山，日益浮出水面。

　　原先的违约、烂尾，早已司空见惯。

　　恒大被提请清盘了，大批楼盘烂尾了，还有谁敢说自己的现金流良好？

　　各地各种优惠政策，放松限购，放宽落户，一人买房全家贷款，买房免5块钱印花税，也已经见怪不怪。

　　昨天的消息，连上海都放宽了落户。没有放宽落户的可能只有一个城市了。不展开讲。

　　最近新出现的两类消息，说明问题发展到了新阶段。

　　一类是公职人员有了卖房任务，为了和职业房地产中介划清界限，做好区分，一些人卖房的时候戴上党徽。

　　一类是许多地区提出了农作物充当首付。先是小麦交首付，后是大蒜、西瓜、水蜜桃交首付。

　　公职人员有卖房任务，还和提拔挂钩：

　　——小王，你现在工作年限也不短了，工作勤勉努力，领导也看到了，也考虑你的进步了，可是你的任务没有完成啊……

　　——张公子，你考核都超额完成任务，领导都看到了……过节回家，代我问张老先生好，张老先生教子有方，你年轻有为，欢迎老先生有空来咱们这儿……

　　画面太美，不展开讲。

　　说说农作物充当首付这件事。

　　除了小麦，大蒜需要专门的冷库，西瓜、水蜜桃都不是耐储商品，开发商如果没有专门的销售渠道，收来就会砸在手里，他们要这些农产品干什么用呢？此其一。

　　这些开发商收购的农产品的价格，往往远远高于市价，也就是说，他们即使有销售渠道，能顺利地把收购来的农产品转手卖出去，也会赔钱。断头的生意有人做，亏本的买卖没人干，他们为什么做赔钱的买卖呢？此其二。

　　包装精美，打完折68元5斤还包邮的水蜜桃居然有人按照18.88元一斤收购。物反其类是为妖。

　　要解释这个问题，有必要从中国的人均住宅面积说起。

　　国家统计局近期公布了《中国人口普查年鉴2020》，详细披露了第七次人口普查的分项数据。数据显示，我国家庭户人均住房建筑面积达到41.76平方米，相比2010年第六次人口普查数据的31.06平方米，增加了10.7平方米，增幅约为34.4%。其中，乡村的家庭户人均住房建筑面积最大，为46.8平方米，城市和镇的分别为36.52平方米、42.29平方米。

　　中国的人均住宅面积，城市小，农村大，镇介于中间。

　　住在城市生活便利，经济发达，收入相对较高，住宅狭小。

　　住在农村，收入低，但是生活成本低，可以自我就业，住宅宽敞。

　　镇，就业机会少，生活成本未必低，也不能自我就业，属于两头不靠。50万人口以下的县城和小城市，也有类似问题。

　　农村出身的年轻人要么去大城市生活，要么回老家宽宅大院生活，在镇购房的意愿相当低。去镇上，去地级市首府，甚至去省会办事，也不过是几个小时的事情，完全没有必要在小城市停留，更没有必要在当地买房。

　　但是，这些年，小城市和县级市的地方政府，也同样大兴土木。

　　形成了投资铁公基、卖地、盖房、再投资铁公基、再卖地、再盖房的滚动循环。

　　历史上，小镇、县城、小城市、三四线城市的形成，与交通有密切的关系。由于交通不便，所以才会有这么多层级的城镇。一件商品从一线大城市的工厂到农村，需要层层转发，反过来，农产品和劳动力，从农村进入城市，也必然用马车（汽车、长途汽车）先汇集到小镇，然后从小镇汇集到县城，从县城上火车（有些县城甚至地级市都不通火车），一步步转运到大城市。

　　过去许多人过年从一线大城市回家，需要几十个小时的颠簸，年后复工回一线大城市，又是几十个小时。现在除了边疆地区，从一线大城市回家，可以控制在24小时以内，至多不超过48小时。

　　铁公基越发达，小城市的集散功能越差，在经济上越失去存在的意义。

　　在这种情况下，人口不断向东部沿海大城市汇聚，内陆的小城市如果没有独立的工业支柱产业（制造、采矿之类），衰落是在所难免。

　　越是这样的地区，在经济上越依赖转移支付，越喜欢大干快上铁公基。因为这些地区没有支柱产业，人口不断流失，经济逐渐萎缩，只有大规模举债搞铁公基，还能有一些GDP、税收和卖地收入。

　　即使经济相对发达的地区，也不会放过铁公基+房地产这波投资高潮。

　　搞完了铁公基，需要把房子卖出去，开发商才能回款，才能继续拿地，才能搞新一轮的铁公基，才能有新一轮铁公基产生的GDP、税收和卖地收入。

　　一旦铁公基、卖地、盖房的滚动循环停下来，当地的GDP、税收、卖地收入和债务问题，都会集中暴露出来。

　　现在，一线城市已经放松落户了，人口向一线城市的流动的阻力会更小。这些小城市竞争不过一线城市，以房地产为承重点的经济矛盾更加尖锐。

　　相比一线大城市，这些地区的经济更加脆弱，更缺乏竞争力，所以，矛盾首先从这些地区暴露出来。

　　当地政府也好，开发商也好，都着急。未来，还会有银行。

　　所以，这些农产品其实并不重要，重要的是把这些交了农产品的老乡套上。

　　老乡们交了农产品，办了贷款，买了打折房。一线大城市的房产显然不会为老乡们提供这样的优惠。这是小城市对大城市降低落户门槛的抢人政策的反击——你放开落户，我放开用农产品充首付。

　　再说，老乡们买了房，将来大概率在小城市养老，而不是随子女进城。他们在小城市养老，就能有一些消费，支持一定的GDP、就业和税收。

　　至于那些农产品，能卖掉就卖掉，不能卖掉，就处理掉。

　　这些房产，其实也只能卖给他们。生活在更高一级城市的人，要么住在大都市，要么去农村选择宽宅大院，没有人会选择小城市的单元房的。

　　从另一个角度看，目前，也只有他们还有可靠的支付能力。

　　今年以来，经济放缓的趋势很明显。生活在大城市的劳动者，往往面临严重的不确定性。即使大厂，也开始裁员。许多人身上，往往还有贷款。在这种情况下，即使城市劳动者有钱，也不会拿出来买房。

　　农民则不同，虽然他们一年到头没有多少现金，但是他们都占有土地。

　　这些土地在市场上是有价值的。

　　如果农民有现金支付这些房产最好，如果没有，可以用他们的土地抵偿银行贷款。

　　这些零碎的宅基地和农耕地的使用权，一旦被集中起来，对极少数人是有极大的吸引力的。最近某人在欧洲购买的豪宅和盖茨的豪宅相比，不足挂齿。另外，盖茨还有10万公顷的农田，是美国最大农场主。

　　能拿出大量农产品，就证明这位老乡有宅基地和承包土地。

　　可以讲，农产品换房是新一轮的商品下乡——小城市住宅下乡，也是新一轮的宅基地换房。

　　对农民来说，需要慎重选择。

　　但是，从短期看，房地产的冰山中金融环节还没有浮出水面，未来一段时间还会有更魔幻的事情。从长远看，市场经济条件下，生产生活资料的汇聚与集中，是大势所趋。

　　另外，中国中小城市何去何从，也是一个不容忽视的问题。对那些在中小城市工作的吃皇粮的劳动者来说，已经可以看到征兆了。

　　以后，有机会，在不触雷的情况下，会谈谈机构改革的。