烂尾停贷的前因是烂尾

　　近日，各地突现烂尾楼“强制停贷”潮，蔓延速度令人咋舌。为此，证券时报昨日发表头版评论：《谨防烂尾楼盘停供风险扩散》。

　　关于停贷断供这件事，法律界的推荐指数一直为负。根据现有制度，购房人和银行之间的债务关系是独立的，不受任何第三方影响。不论房价涨跌，甚至房屋倒塌灭失，都不会影响到债务的续存。因此不论以任何原因断供，个人都将承受严重后果，包括被列为失信人员，从此寸步难行。前几年环京地区房价腰斩，很多业主就想断供，纷纷被前车之鉴劝退——不仅房子会被低价拍卖，不足以抵消的房贷余额仍要继续偿还。总之绝不是你扔掉房子那么简单，毁掉的是你一辈子，钱房两空。只要能咬牙还贷，起码还能剩一套房，这是很多人坚持下去的唯一支柱。但是，如果连这套房也没有了呢？

　　烂尾房就触发了这样的极端情形。在房价高企的今天，很多年轻人买房不仅搭上了六个钱包，还押上了三十年未来，为一套房子已然赌上了自己的一生，如果房子不能交付，他们的一生就全输了，失不失信都无所谓了。律师的警告再也无法吓倒失去一切的人，这就是为什么业主空前齐心，集体强制停贷事件爆发式扩散。很快它将不仅是经济问题和局部问题，而很可能扩大为稳定问题和系统性风险。证券时报为什么反应这么快，它们见惯了危机和股灾，这是不同寻常的信号。

　　显然这是我们必须立即面对的事态，可能有些地方又按捺不住放红码的冲动，但是，管控购房人解决不了任何问题。必须记住，烂尾停贷的前因是烂尾，一定要先解决烂尾。要解决就要问原因，烂尾是如何形成的？

　　多地的强制停贷告知书，几乎是一个模版，购房人的质疑都指向了同样的几个问题：银行违规发放贷款、未履行预售资金监管义务等。按理说，购房人支付的房款包含了开发项目所有的成本和利润，专款专用不可能烂尾。然而，在过去十几年的房地产热潮中，开发商不约而同使用了种种手段腾挪资金来提高扩张效率。跟银行勾兑，没封顶就把贷款给发放了，甚至跟监管部门勾兑，把预售资金也转走了。然后一旦资金链断裂，盖房子的钱都没了，只能烂尾。

　　造成今天的局面，银行与监管机构都有责任，而购房人没有任何过错。他们办理按揭背上贷款，通过银行向开发商支付了全部房款，现在钱没了，房子也黄了。购房人有权力向涉嫌违规操作的开发商、银行、住建部门讨要说法。购房人也别无选择，不可能为一个不会完工的壳子继续还债打工三十年，哪怕断供的法律风险如此之大，然而无论进退，人生都已经毁了，不如挺而求变。

　　开发商的状况也众所周知，盲目扩张迎来了苦果，国内最大的几家企业都面临资金链危机，靠他们自己是无法收拾残局的。解决烂尾楼问题唯有政府出面。地方政府作为土地财政的受益方和住宅建设的监管方，也有责任和义务来纾解困局。可能需要把前期土地收益吐出一部分给烂尾项目注资完工，然后通过扣押原开发商自持的商铺、车库回收抵债，并引进靠谱第三方进行后续的运营和管理。

　　老百姓还是好说话的，只要能把烂尾楼盘活交到买房人手里，他们就可以继续做牛做马三十年给银行打工，我们繁荣稳定的局面就能继续下去。但他们显然也到了崩溃的边缘，是在悬崖面前做最后的呼喊，如果不把他们拉回正轨，可能很多人从此脱轨。

　　作者：纸上建筑

　　公众号：纸上建筑

　　2022年7月14日