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赵磊:房地产的出路,明确了!

2023-11-23 09:02:19  来源: 昆仑策网   作者:赵磊
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  一、房地产咋了

  讨论房地产的出路之前,先看看现在房地产怎么了。

  下面列出的最新数据,很枯燥,读者看着也烦躁。但是没办法,如果不知道房地产怎么了,又怎么讨论房地产的出路?数据是必须的。

  11月15日,国家统计局发布了2023年1-10月份房地产开发投资与销售数据:1-10月份,全国房地产开发投资95922亿元,同比下降9.3%(按可比口径计算);其中,住宅投资72799亿元,下降8.8%。同期,商品房销售面积92579万平方米,同比下降7.8%,其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元,下降4.9%,其中住宅销售额下降3.7%。

  11月16日,国家统计局发布70个大中城市房价数据。数据显示,10月新建商品房和二手房销售价格环比下降城市分别达到56个和67个,均比上月增加2个。

  10月二手房市场环比上涨的城市仅有2个,分别为杭州上涨0.5%,三亚上涨0.1%;西安二手房均价与上月持平,其余城市均为下降趋势,但降幅大都在1%左右。同比去年10月,尽管下降城市数量相较环比略少,但降价幅度普遍较大。

  北、上、广、深4个一线城市的二手房市场,同比分别下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%;二、三线城市同比平均降价幅度均超过3%,如沈阳、哈尔滨、吉林、厦门、郑州、南宁、唐山、丹东、牡丹江、泉州、宜昌等多个城市的房价,下降幅度超过了5%。

  一言以蔽之,数据不乐观。

  二、吃相很无奈

  问:数据不乐观说明了什么呢?

  答:说明原有房地产发展模式已不可持续。

  问:有那么严重么?

  答:评估“不可持续”的经济学道理比较烧脑,写出来也没几个人愿意读下去,鄙人会另在高大上的学术论文里去讨论。在这里,我只讲平头百姓看能明白的故事。

  在拙文《评林毅夫“消费拉动误导中国”》(载“昆仑策研究院”公众号2023-07-19),针对如何“培植经济内生动力”的号召,我讲过一个真实的故事:

  ——“最近我亲眼所见,房地产销售人员跑到地处偏僻的山区,居然组织农村70、80岁的大爷到乐山市区看房买房。这不是在培植内生动力,而是典型的黔驴技穷”。

  农民爷爷成了房地产销售人员重点培植的“内生动力”,这是不是有些喜剧?据这些老大爷说,“我们哪有钱来买房嘛,权当是免费旅游了一趟。”

  其实,比这还要无奈的“培植内生动力”,还有很多很多。

  想想不久前房地产睥睨天下的傲慢吧,真个是:曾经气吞山河如虎,今日吃相如此可怜。

  大家想一想,吃相如此无奈,原有房地产的发展模式还能持续下去吗?

  至于有房地产企业开始暴雷,这已经不是什么新闻,我就不赘述了。

  原有房地产发展模式不可持续,已是不争的事实。

  三、房价要靠生娃来维持?

  可是有人不高兴了,教训我道:“房价飙升了20多年,凭啥不可持续?只要多生娃,房价就上去了。现在房价飙不上去,都是人口负增长惹的祸!”

  还有人抱怨:“现在高价学区房跌跌不休,二手房价格一路下滑,罪魁祸首就是万恶的人口负增长!你居然还说什么‘人口负增长未必是坏事’,你赵某人居心何在?”

  言下之意,原有房地产模式之所以走不下去,根子就在于“人口负增长”。因此,解决房地产困境的唯一出路,就是多生娃。

  我估计,说这话的人手里捏着N套学区房,正盘算着用20万一平米的价格卖出去。

  同志们想一想,如果生娃的功能就是用来推高房价的,如果天价学区房必须靠不断生娃才能稳住,如果一个国家的房地产要靠不断生娃下崽才能维持下去,那么请问生娃的以及没生娃的年轻人,这样的发展模式你们会看好它么?

  最近看到一个视频,在视频中,北大教授海闻先生说:“应该不限生也不催生,人口十年零增长还是美国好几倍,‘担心劳动力不够’是还停留在农耕时代的想法。”

  海教授的话没毛病。然而,视频下面马上有人跟帖训斥说:“人口问题考虑的不是劳动力,而是消费力,教授还是应该专心于本专业”。

  言外之意,老百姓如果不多生娃、快生娃,那么过剩产品又卖给谁去?难道你海闻教授让资本家自己消费掉吗?

  同志们想一想,如果鼓励中国老百姓多生娃、快生娃,就是为了把过剩产能和过剩产品都卖出去,那么中国人生娃的伟大意义是不是太那什么了吧?

  更奇葩的是,在拙文《人口负增长未必是坏事》(红歌会网2023-11-21)的下面,有位自称“居士”的跟帖教训我:“人口负增长未必是坏事,当然了,对洋大人是天大的好事!”

  同志们呐,“人口负增长”对洋大人是不是“天大的好事”,我真的不知道。但有一点,我是真的知道滴:

  ——对于正愁着房子卖不出去的大老板来说,“人口负增长”肯定不是好事;对于正陷入产能严重过剩困境的资本来说,“人口负增长”肯定不是好事,而是天大天大的大坏事!

  呵呵,我就不明白了,对于房地产大老板认为不是好事的“人口负增长”,为什么洋大人却“当然”认为是“天大的好事”?难道,“洋大人”跟中国的房地产商有着天大的仇恨不成?

  弱弱地问一下那位居士:你手里攥着多少房子在待售?要不要我给你分析分析?

  四、日常消费并不疲软

  中国的房价与生不生娃的关系究竟有多铁?我建议对“人口负增长”痛心疾首的有识之士,赶紧用数学模型做一个相关性分析。

  然而即便不用数学模型,普通老百姓也都看明白了,房地产在中国经济中的地位,牵一发而动全身,端的不可小视。

  可是不知为什么,一旦经济形势出现困难,有识之士们就选择性地把房地产摘出来,把原因要么归咎于“不生娃”,要么归咎于“不消费”,好像一切问题都跟兢兢业业的房地产无关。

  比如,之前有不少人抱怨,现在依然有不少人继续抱怨:“疫情之后为什么经济不振?不是房地产模式有什么不对,而是很多人恶意不消费,导致老百姓消费的恢复力度很疲软,远不及几年前……”

  事实上,疫情之后,民众购物、旅游等日常生活消费恢复的反弹力度,相当强劲。

  国家统计局的数据显示,今年上半年,社会消费品零售总额同比增长8.2%,保持较快增长;最终消费支出对经济增长的贡献率达到77.2%,明显高于去年。

  据国家统计局11月15日消息,今年10月份,社会消费品零售总额43333亿元,同比增长7.6%。

  按经营单位所在地来看:10月份,城镇消费品零售额37479亿元,同比增长7.4%;乡村消费品零售额5854亿元,增长8.9%。1到10月份,城镇消费品零售额333889亿元,同比增长6.8%;乡村消费品零售额51551亿元,增长7.6%。

  按消费类型来看:10月份,商品零售38533亿元,同比增长6.5%;餐饮收入4800亿元,增长17.1%。1—10月份,商品零售343535亿元,同比增长5.6%;餐饮收入41905亿元,增长18.5%。

  值得注意,1—10月份,全国网上零售额122915亿元,同比增长11.2%。其中,实物商品网上零售额103010亿元,增长8.4%,占社会消费品零售总额的比重为26.7%;在实物商品网上零售额中,吃类、穿类、用类商品分别增长11.3%、7.6%、8.2%。

  这些数据表明,所谓“经济不振的根源,在于民众消费疲软”,这样的归因并不符合事实。

  五、房价确实很疲软

  既然疫情之后,民众日常消费的反弹力度相当强劲,那么,为什么很多人会有“消费疲软”的感觉呢?

  我现在划重点:人们感觉到的所谓“消费疲软”,并不是民众日常生活消费不振,而是高房价疲软,是房地产业疲软!

  高房价的疲软在疫情后已经是大势所趋。由于房地产在中国经济活动中的占比高达四分之一,因而导致疫情后经济恢复力度似不如人意。

  所谓“不如人意”,严格说是不如一部人之意——比如,不如房地产商之意,不如手里攥着N多套房的炒房客之意,不如高呼“人口负增长是阻碍房价飙升的罪魁祸首”的人之意。

  至于经济学家把疲软的根源归咎于“国进民退”,这纯粹是指鹿为马,误导舆论。

  重要的事情再说一遍:所谓消费疲软,实质上是房地产疲软,而并非日常生活消费疲软。

  倘若要提振经济弥补房地产疲软导致的茫然,那就要顺应民心,突破房地产发展原有模式的束缚,遵循经济发展的客观规律,真心实意地贯彻“房住不炒”的基本原则。

  “房住不炒”原则深得老百姓拥护。然而提出了好多年,贯彻起来却阻力重重?我以为,其中的症结就在于,要贯彻落实“房住不炒”,首先就必须大力发展保障房。

  六、香港的廉租房

  说到保障房,下面我谈谈我国香港的经验教训。

  上个世纪90年代之前,处于殖民地时期的我国香港的房地产模式,用“贫者无立锥之地”是再贴切不过了。

  1997年香港回归中国后,首任行政特首董建华先生在1997年施政报告中,推出了“八万五建屋计划”。

  董特首为啥要推出“八万五建屋计划”呢?因为当时的香港整体楼价在三年内飙升了68%,平均算起来,香港市民必须把月薪的74%用来供楼。很多人别说买房了,有两平米的“笼屋”居住就不错了。

  董建华说:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,我要改变香港的房屋政策,改变这种现象,不能再让这种不人道的现象在香港存在下去!

  为了解决香港大多数民众的住房困难,董特首在施政报告的“安居”一项中,提出了三大目标:(1)每年兴建的公营及私营房屋单位不少于85000个;(2)10年内全港70%的家庭可以自置居所;(3)轮候租住公屋的平均时间缩短至3年。

  2000年后,香港首批“八万五”时期兴建的住宅单位推出市面。2000年一年内有85710个住宅单位建成,2001年共有10万个住宅单位建成。

  这个时期香港的住房政策,实际上类似于新加坡推行的政府主导方式——即众所周知的“公共组屋”,因而得到了民众的拥护和支持。

  七、别有用心的甩锅

  董特首在香港推行廉租房,给广大民众带来了好处和实惠,却得罪了房地产商。

  由于“八万五计划”恰逢亚洲金融风暴和非典爆发,香港房价从1997年10月19日最高峰,跌到2003年8月24日谷底,共下跌70%。

  于是,房地产商以及他们的代言人把香港地产经济受挫的根源,完全甩锅给董特首的廉租房政策。

  令人唏嘘的是,2002年,香港政府宣布无限期搁置兴建新的居屋,“八万五计划”就此中止。

  据说,当年在上海的陈某宇,把董特首在香港建设廉租房的经验当做负面教训,公然对抗中央对房地产的宏观调控政策。至于后来陈因社保腐败案而被拿下,也算是罪有应得吧。

  总结当年亚洲金融风暴的经验教训,现在可以看得很清楚,有人将香港房价的暴跌归咎于“八万五计划”,其实是别有用心的误导。

  根据香港房委会的统计,2017年全港仅居住在公营廉租房的人口达29.2%,以家庭为单位计算居住在廉租房的家庭占30.7%。

  即便是现在,香港许多普通市民的居住条件仍然乏善可陈。可以想象,如果没有董特首推动的廉租房,香港老百姓将更是“贫者无立锥之地”了。

  八、出路在于保障房建设

  回到本文的主题:房地产的出路何在?

  降息和增发贷款都是必要的。但是,降息也好,增发贷款也罢,治本之策还在于必须改变原有模式,推动我国房地产走上高质量发展的新模式。

  业内人士把房地产原有模式归结为“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式。在我看来,这样的经营模式也可以归结为“三高一低”的发展模式,即:高房价,高房租,高风险,低保障。

  2023年8月25日,国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》,明确了未来我国房地产业高质量发展的新模式。

  何谓房地产发展“新模式”?从国务院最近下发14号文件的导向看,新模式的特征大致可以归结为“双轨制”:保障房加商品房。

  无论怎么解读新模式,我认为,我国房地产高质量发展离不开保障房建设,其中的关键有两个:一是坚守“房住不炒”的基本原则;二是明确保障房的“非商品”属性。

  如何推进我国房地产迈向高质量发展的新模式?我将另文进行相关的学术分析,这里就不展开讨论了。

  (作者系西南财经大学教授,博士生导师;来源:昆仑策网【原创】修订稿,作者授权首发)

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