李昌平：有的人卖房到农村买地，有的人卖地到城里买房，咋定价？

　　经常有人问我：农民集体经济组织内部的资金互助社，在接受农民承包地抵押贷款时，承包地的价格是如何评估的？需要正规的评估公司评估吗？

　　今天做一个统一回复。

　　在实践中，农民承包地的定价是农民自主定价的，其定价的方法是这样的：

　　假设1亩地的年租金（含政府补贴）是1000元，又假设银行存款年利息是2个点，则1亩土地的价格为50000元。农民是反推出来的。因为，50000元存一年的利息是1000元，1亩土地的年地租也是1000元。故，1亩地=50000元。如果承包地抵押贷款打八折，1亩承包地可在集体经济组织的资金互助社抵押贷款40000元。

　　农民对土地的估价方法，其实和土地经济学对土地的定价原理是完全一致的，经济学对土地的定价公式为：

　　土地的价格=土地的年租金/银行存款利率。

　　1亩土地的价格=1000元/0.02=50000元。

　　农村土地在农民之间是有私下（违法）交易的，他们的交易价格就是按“土地租金=存款利息”“地价=存款”定价的，不需要请评估公司定价。农民的承包地在集体经济组织内部的资金互助社抵押贷款，也不需要评估公司定价。

　　如果按照农民对土地的定价方法来定市民的房价，也是可以的。

　　假设100平方米的1套房子的年租金是1万元，又假设银行存款年利息是2个点，这套100平方米房子的价格就是50万元。50万元存1年的利息是1万元。实际上，很多人花50万元买不到100平方米的房子，或花50万元买一套房子所获年租金达不到1万元。这说明城市的房价被高估了。100平方米的房价，如果到银行抵押贷款，评估公司一般都会高估（评估公司收评估费），银行也不傻，一般会按评估价的7折抵押贷款。

　　有的人卖房到农村买地，有的人卖地到城里买房，谁是理性的呢？