1、房地产对于中国来说，功德无量。我首先还是想为房地产说几句好话。第一，在20多年的时间里，通过房地产的发展解决了中国大几亿城镇人口的住房问题。功德无量。第二，通过住房商品化的过程以及房地产的发展，中国开始从一个真正无产的社会开始成为一个人们多少有点财产的社会。功德无量。第三，带动了中国经济的高速发展。功德无量。看问题要有历史的眼光，不能因为房地产现在的问题妖魔化房地产。
2、房子不可能永远盖下去，房地产到头了，几年前就到头了。这个观点我不是现在就讲的，而是大约10年前就开始讲。大约在2015年或2016年的时候，我就开始讲，房子已经差不多了，大规模集中置业的时代即将结束，可能就是今后两三年的事情。在这样的情况下，中国社会将会面临一个重要转型，即从大规模集中置业的时代转向一个后置业时代。就是说，房地产热火朝天的那个时代结束了。现在应该说是彻底结束了。
3、现在，无论在绝对的意义上还是在相对的意义上，都是过剩。无论人们对房地产如何恋恋不舍，过剩是一个最硬的约束。根据有关部门的数据，目前我国城镇居民人均住房面积超过40平方米，户均住房1.5套，住房自有率高达96%，拥有两套住房的家庭占比31%，拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%。此外，还有数量可观的尚未售出或没有竣工的住房，再加上未开工的，可以说，我国的商品房市场已经处于严重过剩的状态。
4、已经严重过剩的房地产救得起救不起也只能救。其兴也勃焉，其衰也忽焉。是中国很多行业都曾经经历的过程。大规模置业时代的结束，以及三条红线的急刹车，使房地产市场迅速从红红火火进入冰河期。房地产企业成批爆雷，大量项目烂尾，企业、购房者、金融机构同时陷入困境。在这种情况下，对房地产救也得救不救也得救，没有其他的选择。否则就是无计其数购房者的血本无归和金融机构的连锁性爆雷，更不要说对整个宏观经济的影响。但救房地产，无论怎么救，也得把卖不出去的房子中的大部分卖出去。然而，这时的市场已经是一个严重过剩的市场。这就是救市的困境。
5、在严重过剩的背景下，救房地产的希望在哪里？现在的问题就成了在严重过剩的情况下，这些房子卖给谁？谁来买？无论从道理上说，还是从道义上说，应该卖给没有房子的人，因为他们最需要房子。但在目前收入和就业的情况下，这是不现实的。谁能够买房？残酷的现实是，只有有房的人才有能力买房。那他们有买房的意愿吗？从我接触到的人来看，这部分人买房的意愿并不像有人说的那么悲观，至少从抵御可能的通货膨胀的意义上说，一些人对优质的房地产还是有一定程度的认可的。
6、要把这些房子卖出去，需要解决的症结是什么？事情很尴尬，房子严重过剩，又只能指望有房的人买这些过剩的房子。从潜力的角度说，也就是我前面说的从抵御可能的通货膨胀的意义上说，经济条件较好者购房的潜力是存在的，但在现实中，他们现在并没有买房的动力。那问题在什么地方呢？我觉得最主要的是两个。第一，对未来可能的房产税的担忧。第二，他们现在也面临财富缩水的问题。因此，如果能促使这部分人能够买房，需要解决这两个问题。
7、更现实的，是从救股市启动。解决第一个问题，如果政府能明确宣布30年内不会征收房产税，可能是比其他救市措施更有效的办法。其次，要救股市，从目前的情况看，股市与楼市都需要救，但合乎逻辑的顺序关系应该是先股市后楼市。道理很简单，买房需要钱。这几年，不但富人的财富大幅度缩水，一般中产阶层很多人也是套在股市里。在这种情况下，怎么能期待人们去买房？即便他们处于种种考虑有买房的意向。因此，我们的主张是先救股市。
8、促有房者消费，帮无房者安居。大约在七八年前，我就提出了一个提法：促有房者消费，帮无房者安居。目前的消费低迷，不仅仅在于消费能力，更在于人们对未来的预期。使有房者形成积极的财富预期，对促进消费无疑有着重要的作用。另一方面，从居住的角度说，现在城市中的无房者，除了低收入人群之外，最主要的是新市民，应当以保障房、廉租房、共有产权、商改住和发展租赁市场等方式，解决这部分人的住房需求，使人们住有所居。
【文/孙立平，清华大学教授，原载个人公众号。】
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