房地产商品化改革就是为了化解老百姓5万亿储蓄而设计的

　　金融大鳄索罗斯袭遍东南亚，全无对手，接着他把目光瞄准了中国，中国作为亚洲地区最重要的经济大国，人民币如果“失陷”，将让已经陷入绝境的各国雪上加霜。1997年10月底，世界银行在香港举办年会，索罗斯、马来西亚总理马哈蒂尔、俄罗斯总理丘拜斯等都受邀与会，人民币是否贬值成为年会最敏感而重大的话题。世界银行专门为朱容基举办了一个专场演讲会。在22日的演讲中，朱容基郑重表示，“中国将坚持人民币不贬值的立场，承担稳定亚洲金融环境的历史责任。”此言一出，在场的亚洲各国领袖大松了一口气。《远东经济评论》说，“中国第一次在全球性的经济危机中展现了经济大国的风范。”

　　战意正酣的索罗斯怎肯罢手。由于中国对国际资本实施了金融管制，所以他决定袭击与人民币关联度最高的港币。①事实上，在过去的几年里，主流的欧美媒体都对香港回归的前途忧心忡忡。早在1995年6月26日，一向对中国颇为友好的美国《财富》杂志甚至出人意料地刊出一篇题为《香港已死》的报道。老资格的亚洲问题报道专家路易预言，“回归后，英文重要性减弱；外国人纷纷离港；自由进一步受威胁；香港国际商业及金融中心的地位消失，外资撤走……”这篇报道引发了强烈反响，一个“意外”的效果是，它引起了香港执政团队的长期警觉，财务司司长曾荫权把这篇报道装裱在一个镜框内，挂在自己的办公室里。十多年后，当选特首的他又把这个镜框带进入了特首官邸。他对记者说，“这是鞭策我不断前进的动力。”

　　1998年1月，香港爆发禽流感，有18人感染，其中6人死亡，全港陷入一片恐慌，特区政府扑杀130万只鸡，疫情前后持续半年。就是在这样的动荡背景下，索罗斯对港币的狙击战在8月5日打响，国际炒家们一天之内抛售200多亿港元。香港金融管理局运用财政储备如数吸纳，将汇市强行稳定在1美元兑换7.75港元的水平上。第二天，炒家又抛售200亿港元，金融管理局再次咬紧牙关照单全收。其后6天，炒家继续疯狂出货，多空激战空前惨烈，恒生指数一路狂泄到6 600点，比一年前几乎下跌了10 000点，总市值蒸发2万亿港元。8月13日，香港政府在朱镕基总理的支持下，携巨额外汇基金进入股票市场和期货市场，与炒家直接对抗，并十分强悍地宣布将“不惜一切成本，一定要将8月的股指抬高600点”。量子基金也不示弱，索罗斯在《华尔街日报》上公然叫嚣：“港府必败”。当时的全球局势对索罗斯似乎更为有利，各地股市哀鸿一片，美国道琼斯股指连连重幅下挫，欧洲、拉美股市受连累，都相继跌下3%～8%。香港一役举世瞩目，如果恒生指数失守，港府的数百亿元将付之东流，反之，炒家们将损失20亿美元以上。时任香港特区财务司司长、后来当选第二任特首的曾荫权回忆说，“在决定政府入市干预的前一晚，我把同事们都遣散了，独自坐在办公室里，默默流下了眼泪。政府参与市场是个两难的决定。我既做了这决定，便要坚守原则，接受批评。我们的日子是十分艰难的。但我不相信我们香港市民会输。”

　　8月28日，多空双方到了决战之日。这一天是香港恒生指数期货8月合约的结算日，国际炒家们手里有大批期货单子到期必须出手。当日，炒家抛盘疯狂，港府照单全收，港市动荡如骇浪中的一叶扁舟，成交额创下日成交量的历史最高纪录。下午4点整，收市钟声响起，恒生指数和期货指数分别稳坐7 829点和7 851点，索罗斯集团一败涂地。曾荫权当晚宣布：在打击国际炒家、保卫香港股市和港币的战斗中，香港政府已经获胜。 在两星期的托市行动中，中方投入资金1 637亿港元。张五常教授用他惯有的语气评论说：“做衍生工具交易的，没有一家背后有无穷资本支持。假如是那样，你就肯定赢，但也没人敢和你做对家。中国政府在金融大鳄阻击港币汇率时放话力挺，最后那些投机的炒家被吓跑了。”

　　为了捍卫人民币不贬值，朱镕基其实承担了空前的风险和压力。受金融风暴影响，一向形势不错的出口增长率出现下降，国内商品库存猛增，消费需求严重不振。6月份，长江流域又遭受百年一遇的大洪水，29个省市受灾，死亡4 150人。 直接损失2551亿元。当时，全球舆论几乎异口同声地宣称：人民币如果不贬值，中国经济将举步维艰。然而，朱镕基用自己的方式证明了中国经济的独立性和独特性。

　　在当时的局势下，欲扭转经济的下行趋势和消费过冷现状，唯一的出路是目光向内，启动内需。当时全国居民储蓄已高达5万亿元，只要把这部分消费能力释放出来，经济复苏或可迎刃而解。于是，朱镕基做出了一个重大的决策——催热房地产。在过去的几年里，为了防止通货膨胀，他一直对房地产市场有可能出现的投机行为颇为警惕，采取了抑制发展的政策，而如今在他看来，能够让老百姓大把大把地掏出钱来购买的商品，唯有房子了。1998年1月，地产业的标志性人物王石突然接到通知，让他从深圳速赴北京，有中央领导人想要接见他。当他赶到北京的时候，才知道那个人居然是朱镕基总理。王石后来回忆说，“朱总理向我询问了对房地产的市场走势和看法。”日后看，这是一个很有意味的细节。

　　早从上年开始，国务院已经开始对房地产“松闸”。开春，国家计委和财政部取消建筑行业的48项“不合理收费”。4月28日，中国人民银行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，宣布即日起执行：贷款期限最长可达20年，贷款额度最高可达房价的70％。7月份，又将原来的6％契税、3％典契税和6％赠与契税，合并为3%~5％的契税。这些措施已经逐渐在唤暖市场。到1998年7月，国务院做出重大决定，停止实行了四十多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。福利分房政策的取缔，等于是不分清红皂白，不管人们收入高还是低一律被撵到房地产市场，让他们购买商品房来满足自己的居住需求。当然，几乎就在同时，国务院出台关于进一步深化城镇住房制度改革“加快住房建设的通知，明确要求“加快建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。但是在土地价格不断上涨的情况下，这种经济适用房很快就变成了第二种商品房。人们照样买不起。所谓经济适用房很快名存实亡。

　　为了让那些根本没有能力购买商品房的低收入者们利用消费贷款来实现居住需求，中国人民银行则颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，允许商业银行开展住房按揭贷款的服务。为了表示鼓励，央行还特意安排了规模为1 000亿元的住房贷款指导性计划。但是我们都知道，在世界上任何一个国家的银行对使用消费贷款是有着相当严格的要求的，它首先要对使用者的收入状况有严格底线的，没有任何一个地方是让低收入者“享受”消费信贷，因为一旦贷款者还不起那就会变成呆账。当然美国让低收入者“享受”消费信贷，但美国在这样做的同时，把低收入者的欠债打包成债劵发行，客观上等于是把呆账推向社会，于是就造成了金融毒品，从而导致次贷危机。但是在中国，连这种工作也懒得作。就听任低收入者自己去偿还银行债务；也不管还得起还不起。从此，中国开始了长达十余年的地产热；有人说，从此无数财富故事在这个领域中演绎。但这都是假像，因为真正掌握财富的不是开发商，更不是炒房者，而是政府：既然是为了化解老百姓的亿万储蓄而设计的，因此怎样把老百姓亿万储蓄转移到政府手中 就成了房地产商品化的历史使命。于是必须要严格控制土地市场，绝对不开放土地市场，因而对于小产权房必须严厉打击。必须完全由国家独家垄断土地一级市场，并通过这种垄断，大规模地人为抬高地价，并通过这种不断抬升地价的土地财政疯狂敛财以维持日益澎涨的政府机构的吃饭财政。这就成了房地产改革的主旋律。而大规模的基础设施建设和经营城市的理念就成为政府无止境抬高地价的主要手段，为此推行人均GDP政绩考核制度，房价地价上涨等于GDP上涨，等于官员政绩；于是，天文数字房价就成为中国房地产改革的宿命了。

　　对于这种体制，复旦大学教授张军日后评论说，“这个政策是亚洲金融危机之后改善市场需求的转折点，其效应持续10年。消费信贷刺激了家庭的住房需求，而大规模的基础设施建设则释放着持续的投资品需求。大量的企业也就是在这之后开始进入投资扩张时期的。由于投资旺盛，整个经济对于上游基础部门的能源和原材料的需求保持了持续的增长，这为大量地处上游的国有企业提供了有利的市场环境。”但是，这个逻辑本身是存在严重缺陷的，因为它严重忽略了一个重要因素，那就是，中低收入者是通过消费贷款满足自己的住房需求的，于是他们必然背负巨额债务。于是他们为了还债必然要最大限度限制消费。于是市场需求必然陷入严重低谷中。这就与朱镕基的愿望完全是背道而驰了。难怪他的执政生涯后期市场不断地在打他的耳光：他几次强迫银行降息逼老百姓把银行存款拿出来进行消费，结果没一个人这么做！

　　不仅如此，由于我们现在是市场经济体制，于是房价地价的恶涨必然引导资本大规模涌入房地产市场。其中既有国有资本也有私营资本，特别是私营资本大规模转化为投机资本涌入房地产市场。结果造成实体经济陷入严重昏迷状态中。这些年来实体经济企业基本上亏损倒闭，不管是国企还是私企。在每一个城市，我们都看到，企业都倒闭了，厂房都拆了，都建起了商品房。而所有这些商品房都空置，等着这些房子的持有者：那些投资商品房的人座发大财。谁也不去想，也许明天我们的城市会变成鬼城。任何一个股民都知道，只有当股票不断上涨时才可以买进股票。而当它不断下跌时只能抛售股票。否则就只有割肉的下场。因此，对于投资房地产，只有房价不断上涨时商品房才有投资投机的价值。如果房价在不断下跌，那王八蛋才去炒！这些都是常识啊。但是不幸的是，直到现在，有关部门从没有说过一句实话。这些年来围绕房价恶涨他们做了多少忽悠啊？他们总是把房价恶涨归结为投机炒房；然后通过限制对房地产的投资性需求调控房价，然而这不过是“与风车作战”的徒劳游戏：只要政府继续抬高地价，房价则必然继续恶涨。则资本将会继续涌入房地产。最终，当人民在天文数字的高房价面前终于既不生娃，也不结婚时，从而生育率急剧恶性下跌时，就成为压倒土地财政吃饭财政的最后一根稻草。而当某些人在这种情况下不断高喊用房产税来抑止炒房的时候，这只能是不顾人民死活刮地皮三尺的疯狂敛财！最终结果不过就是，让大多数人都陷入“佛系”之中。让所有城市都变成鬼城。因为房产税只能使房子不仅买不起，更加持不起，除了亿万富翁之外！于是，有房无人住，有人无房住将成为常态！