陈俊杰：楼市“赶猪进圈”之后

　　谜面：赶猪进圈（打一艺人名）；谜底：王力宏（往里轰）！疫期王力宏因婚变第二次被“刷屏”，与新一代中国特色“刚需”购房户有“同病相怜”之黑色幽默感，而2021年国家宣布推动房产税之立法与试点或将引发惊天剧变。

　　房产税“赶猪进圈”意味着国家终于下决心要将社会财富由房地产向消费转移、将“权贵经济”向“阳光经济”转移、将社会结构由两极分化向橄榄型转移，高房价“催老”之后国家新增长极将由此而向内陆转移……“赶猪进圈”，民生多艰，举国之殇，长太息以掩涕！疫期国家推动房产税之立法与试点，房产税出笼似显时势已至。第七次人口普查尘埃落定，人口摸清楚了。不动产登记，数据公之于众，房产也摸清楚了。下一步是人房合一，普通居民产权强化而使坐拥数十上百套房之“房姐”、“房婶”都将无处隐藏，“丈母娘经济”将不可持续，不动产数据透明化为国家征收房产税奠定了数据基础。后疫情时代元年中美贸易战加上美国新型疫情反弹，中国经济又到了“最危险的时刻”，但挑战之重头戏不在外部而在内部，房地产绑架国民经济，尤其是导致实体经济萎缩，国民财富随时有被掏空之虞而GDP“虚胖”难以维系。新冠病毒“全球化”元年，中国全年社会消费品零售总额391981亿元，社会消费品零售总额与GDP比值为39%，低于全球平均水平。国内消费总额跌破40%大关，发达国家则普遍达在70%左右，提振国内消费已成燃眉之急。此前国内消费占比一直在30%左右长期徘徊，习近平新时代国内消费占比首次突破40%，社会消费拉动经济增长之功效日益显著。国内消费崛起，背后是经济战略之微调。作为全球人口最多之大陆性国家，中国改革开放初期一直在靠外贸富国，靠高强度投资拉动经济却导致经济结构严重失衡。供给侧改革展开后需求侧随之而变化。尤其是高铁时代到来后，犹如19世纪末之美国，中国终于形成大陆市场一体化之雏形。试看后疫情时代之国内国际“双循环”，国内消费注定将是经济发展之决定性力量。房价高耸早已是制约国内部分城市消费能力之头号杀手，大众惯性中认为强势之北京、上海、深圳等一线城市居民消费能力排名都很靠后，“龙头”疲软则龙尾只能拖行。“一叶落而知天下秋”，作为中国之政治、文化、科技中心与北方经济中心，作为中国坐拥世界500强总部最多，作为顶级富豪扎堆最多之“帝都”，北京居民消费能力因房价居高不下而每况愈下，疫期零售消费与GDP比值不到40%；作为“经济之都”，上海之社会消费品零售也很差……国内一线城市之巨额财富之流向何在？

　　后疫情时代房产税迟迟不见普及，“特朗普效应”之“殷鉴”就在眼前！《大国诸城》作者罗天昊认为，“赶猪进圈”于楼市泡沫至少有四大后患。

　　第一，房价过高压制社会消费能力。北京、上海消费不振主要有两个原因：一是二城之财富主要流向房地产而社会消费被抽血，二是基尼系数过大而精英消费边际效应递减、穷人无力消费导致整体消费乏力。房产消费不计算入零售，是故北京有天量房屋买卖却在社会零售总额统计上无以体现。房地产压榨其它领域之消费导致北京居民在大众消费方面不足，启示经济发展于房价过高严重戕害经济全面发展，此乃底特律式心腹大患。在上海，房价高企导致主力市民阶层买房之后无力再行大规模之社会消费。香港与广州之竞争固然会削弱深圳居民之消费能力，但核心原因还是房价，房价飙升严重压抑深圳居民消费能力已是不争之事实。深圳畸形之房价无碍企业继续生存，“打工人”仍敢留下，因为深圳之产业政策最先到位而有了惯性，其人才政策之包容开放足以让一代代青年劳动力大军驻足观望，但若任由房价无节制膨胀而放任开放包容精神衰退，后疫情时代深圳之经济衰退将呈断崖之势。房地产、金融等与权力勾兑严重之行业畸形繁荣严重伤害经济发展，御用伪自由市场学者经常鼓吹房地产带动经济与局部产业，却闭口不提因为地产抽干国民财富而压抑了多少尸体行业之发展。后疫情时代元年北京地产总价已有超过美国之年度国民生产总值之势，其背后是疫期北京之社会消费品零售总额占GDP之比重仅为38%，不仅低于全国平均水平，与南京、武汉、成都等大城市相比更是差距越来越大。无它，市民口袋都被掏空到地产上，大众消费受到严重制约已可目测。试看中国top50大城市之房价收入比，房价收入比高则社会消费品零售总额占GDP之比重低，房价增长速度与社会消费品零售总额之增长大致上反向关联。房价越上涨则家庭之储蓄需求越大，价值纸面财富增长，但用于社会消费品之购买支出反而大幅下降。房价影响消费立竿见影，2016年房价飙升后社会消费品零售总额占GDP之比重随着而从44.7%下降到44.3%。钱被房地产吸走，社会消费成了无源之水。蛋壳公寓等爆雷之雪上加霜更是直接冲击了租赁市场，无数“打工人”步入社会之第一笔生存资金就此被吞噬。

　　第二，基尼系数过大之贫富分化制约社会消费。“边际消费递减”，凯恩斯主义经济学之著名假说，个人、家庭、社会、政府概莫能外。富豪阶层之消费支出占其收入之比重越来越低，消费欲望随之而降低。一国贫富分化太大而财富过于集中富豪阶层终将导致“两头空”，富豪消费递减而穷人无力消费，国家整体消费萎缩而消费率江河日下。北京富豪规模全国第一，但基尼系数大而平民阶层消费能力较之于长三角与珠三角差了不止一个档次。“帝都”富豪之消费主要集中在奢侈品消费与服务消费两个方面，对零售助力不大，且多数富豪爱去国外消费，财富大头并没有留在本土。基尼系数与消费能力有内在逻辑关系，21世纪初中国基尼系数最高，2008年达到顶点，消费占GDP之比重也在萎缩与徘徊，直到2009年下降到最低点。最近几年国家整肃贪腐势力打击红顶商人，基尼系数下降则消费能力也会上升。在城市之间，基尼系数大则消费能力也会受到制约，特别是北京与上海，贫富分化严重，富豪之大众商品消费率低，高端消费却多数落脚到国外奢侈品市场，拉动大众消费之效果有限。平民财富不足也会制约大众消费，有限城市GDP总量很大，但过度贫富悬殊会导致消费不足。共同富裕不仅是道义要求与国家使命，也是促成国家经济强盛之理性选择。国内消费占比低于全球平均水平，消费对国民经济之贡献率严重低于发达国家，“蜜蜂酿蜜为谁甜”？公知言必中国企业缺少“企业家精神”，但本土消费能力不足，企业何以长为参天大树？消费能力强大，消费阶层庞大，双剑合一方能造就有国际竞争力之实体经济。一国之消费能力在于底层穷人而不在于顶层富豪。后疫情时代国内消费能力最强者只能是经济发展速度快而房价又能维持相对合理之二线城市，尤其是武汉、成都、重庆等“龙腰”。疫期武汉与成都已迈入中国十大城市之列且在消费能力上独霸前两位，经济发展模式相对健康，大力承接东部产业转移大力发展实体经济，市民富庶、消费结构合理而后劲强大。能否将国民财富从房地产引导到消费端而风雨无阻，事关维稳“茶壶里的风暴”之中国能否“和平发展”。

　　第三，调整社会阶层结构以造就良性消费结构。当今中国之财富、阶层分布皆为“金字塔型”，权贵豪门属于极少数、中产属于相对少数而平民穷人属于绝大多数，远未形成发达国家以中产阶层为主体之橄榄型社会。两大疫期之间（2003年与2020年之间）中国基尼系数一直在0.46以上，2008年达到峰值之0.491，贫富分化之严重程度远超国际平均水平。据北京大学中国社会科学调查中心发布《之中国民生发展报告2014》，中国实际基尼系数曾达到0.73，顶端1%之富豪家庭占有全国三分之一以上之财富，香港十大富豪家族更是坐拥超过全香港半数以上之巨额财富。2017胡润亿万富豪榜显示，全球68个国家之2257名亿万富翁中之中国超级富豪有609个，首次超过美国，其中北京达到94人而首次超过纽约。扶贫只能“提低”，不敢“限高”则中国之贫富悬殊仍将遥遥领先于世界各国，强化二次分配方能优化消费结构。贫富悬殊终将造成社会动荡，在经济发展上也将造成严重低效，尤其是贫富分化将导致社会总消费萎缩。当年日本国民收入倍增运动伴随着打击财阀，国家大力打击政商勾结，引导财阀扶持实体经济，大力打击权力经济而提倡“阳光经济”，阶层结构与经济结构之调整双管齐下，日本楼市危机由此而有惊无险。如今高房价“催老”中国似有步日本后尘之虞，内陆腹地核心城市崛起则如拉长国内楼市之“战略防御纵深”。最新一轮人口普查结果出笼后举国震惊，尤其是人口年龄结构对“人口红利”之冲击。疫期中国老龄人口达到18.7%，青年劳动力后继乏力，从80世代、90世代到00世代，人口每隔十年都比上一个世代少了几千万。00后更是比80后少了几个亿，归根结底则是高房价对地方财政收入之提振作用无碍其长期制约社会发展空间。房产税“只听楼梯响，不见人下来”，苏文茂老爷子的靴子早就落地了吧？！房产税“干打雷不下雨”，早就给了既得利益阶层出清时间。“重赏之下无弱兵”，生二胎奖十万，生三胎奖二十万，也许未来国内一线城市还会推动生三胎以上奖房子！在老龄化严重之三线以下城市推行类似政策并不难，现在已有不少家庭之婆婆、丈母娘为二代生三胎奖励新居了。优化中国人口结构，关键在于再造有为青年。播种婴儿，收获青年。房产税之落地生根之后，后疫情时代元年松绑楼市之个别大城市将有容纳与收割人才之更大潜力，但愿“榜样的力量是无穷的”。

　　比如新冠病毒“全球化”元年尚未试点房产税之“粤港澳大湾区”楼市，杨笠之田园女拳段子直言很多优秀女生看不起男朋友了，好比国际一线大品牌都跳楼大甩卖了，三线普通小品牌却还敢逆势涨价？！这个城市就是“自信”之城珠海，疫期全国各地都在隐藏实力，而“普通村民”珠海竟然考了个第一！据2020年国家统计局之《70城房价指数》，全国房价降温迹象明显，尤其是新房。连该年底深圳之涨幅也是0，而珠海之唐家、吉大却均在5%以上，其中吉大甚至达到了12.33%。《70城房价指数》并不包含珠海，但2020年上半年湾区二线城市珠海在易居研究院发布之全国新房价格涨幅榜上排到了第一。克而瑞数据统计显示，2020年珠海一手均价为26421元/㎡，同比涨幅高达18.9%，为湾区城市之最，涨幅甚至超过深圳之卫星城东莞。2020年之珠海就像中等生即将高考，以前不显山不露水，到了关键时刻却是爆发力惊人。试看新冠病毒“全球化”元年之珠海一手房，成交它不行，涨价第一名！珠海中原研究中心数据显示，当年珠海全市均价为22394.81元/㎡，市区均价（不含横琴）为29711.59元/㎡。其中横琴均价最高（47778.72元/㎡）、斗门均价最低（14534.68元/㎡）而新香洲、金湾、横琴、拱北在同比涨幅上均高于5%。拱北涨幅一度高达13.21%，依托“拱北口岸”且有政策配套，商贸、金融、信息、交通、旅游均十分发达，在整个珠海都是商业发达之典范，其法家上涨并不值得大惊小怪。据克而瑞统计，珠海2020年楼市成交套数超过30000套，在湾区九城中倒数第二，而珠海绝大部分城区均价在3字头以上，部分城区甚至到了4字头。东莞更靠近深圳，更高性价比之选择比比皆是，可见其实并没有那么多购房者甘心被珠海楼市“赶猪进圈”。轨道交通与跨海交通后泛深圳圈迅速扩大，临近城市多多少少也会更被投资客青睐。在房产税落地生根之前，“要想富，先修路”，交通将是楼市涨幅之关键因素。深珠通道将珠海唯一没有直接连接之超级中心深圳连接了起来，但深珠通道到2029年开通只是可能性之一，而这九年间还规划红利还能被消耗多久？投资客看到联通深圳还很遥远则还会乐意为这种期待买单吗？至于城市间房价之比拼，GDP“做大蛋糕”才是硬道理。GDP既能代表城市购买力，又能反映城市未来之产业、人口发展潜力。2019年珠海GDP总量在全国排名倒数第五，但增速可排入在“粤港澳大湾区”前三。珠海虽然实力不行，但疫期前夕还是相当努力而为其2020年房价上涨积蓄了相当购买力并提高了部分投资者之预期。靠政策与规划驱动房价，珠海这种城市往往是风险与收益并存。比肩一线城市房价，珠海首先要在实体经济上“做大蛋糕”，更毋庸说楼市无地缘优势之内陆城市了。

　　试看疫期最后一年尚无房产税试点之内陆城市，各种资本镰刀在楼市闪闪发光，但“杀猪盘”投资越是貌似不会出问题，其背后风险反而越大。当然，疫期国内城市楼盘行情都不太好，但其他行业更难挣钱，大家都越来越卷，于是楼市割韭菜新技术纷至沓来，包括“赶猪进圈”钝刀插砧板与割韭菜变成连根拔起。老百姓买房绝大多数要靠贷款，但买股能贷款吗？股市与楼市本来就不在同一个量级。绝大多数老百姓买一套房就要搭上压箱底的钱，如此“投资”即便是“刚需”，房价涨跌也会与其买房早晚息息相关，“认房不认贷”你认不认？试看21世纪前二十年，国内房价基本上是三年一大涨而平时多小涨，很少有城市房价下跌，老百姓即使被迫摊上也很少会相信自己偏偏就是百年一遇之倒霉蛋。尤其是企业家买房，大概率是炒房绝非初衷，“太太炒房团”之家庭收入后来居上不可能不激起连锁反应。但疫情强制性地对楼市之世道刮骨疗毒了，以后企业家再敢“脱实向虚”就更有可能欠一屁股债了。“只要撞上风口，连猪也能飞起来”，雷军雷语至少不适用于疫期楼市。当年温州楼市崩盘时房价如自由落体一般毫无反弹之力，但后疫情时代房价跌幅就不可能如此吓人了，尤其是在房价“软着陆”之房产税试点城市。前期房价跌得太快与多数房东不断降价卖房有关，这批房东卖完房子之后其他房东就敢死扛了，加上房产税政策利好浮出水面，房价小幅反弹在所难免。当然，楼市之根本性问题仍未彻底解决，接盘侠被“赶猪进圈”之概率只会越来越小，所以房东太高把二手房挂牌价之后成交量并不会迅速增加，房价小幅下跌或横盘则将是常态。若有房东扎堆砸盘则房价下跌速度也有可能加速，但截止目前这种迹象并不显著。当然，后疫情时代元年中秋国庆双节上述措施推高房价也不太可能将接盘侠源源不断“赶猪进圈”，就像农家乐之鱼儿上钩越来越少那样。范例之一是新冠病毒“全球化”元年之燕郊楼市“腰斩”，但实际上燕郊房价早在2017年限购政策刚出台时就有“腰斩”迹象了，所以2018年很多北京房产博主预言燕郊房价将在2019年大涨，于是不少没有北京购房资格者也想办法搞到了燕郊购房资格，房价抄底之一刀流、极限流失算后资金链断裂破产，房子被法拍后还资不抵债而对银行欠行一屁股债。外地人“抄底”燕郊楼市往往是赔上了全部家当，房产砖家所谓的“买房就是买资产”与“买房就是变相强行让你储蓄”之类的高论就此破产。房价下跌时房子就是负债，就是消费品，与买车同理，房价不涨则靠那点房租连房贷黑洞也堵不住一角。现在如果是急着用钱而卖房，被楼市“赶猪进圈”将是大概率。至于抵押贷，老百姓有多大比例有实际经营活动？名下没有公司就找中介去办，本质上则是套取银行贷款，一旦被发现就会被强制收回贷款而下场更惨。信用拉黑，房子没了，出门楚国受限……目前国内“中产阶级”约有4亿人，如果房价一直涨，白手起家买一套房要干几辈子，绝大多数穷人靠什么去追“共同富裕”这张大饼？ 4亿“中产阶级”都能变成富豪，这能是“中等收入陷阱”的另一面吗？新自由主义“经济学家”不断污名化“共同富裕”为导致“共同贫穷”之“平均主义”，主要是因为他们知道“共同富裕”政策落地生根之后房产等大型资产之升值空间将越来越小，“中产阶级”有房而无房穷人有存款，财富差距不大则“房住不炒”顺理成章。投资圈里收益与稳定性只能二选一，房产这种投资品貌似既稳又有高收益，但其本身就是一个BUG，国内一直没有把这个BUG修补起来，但你听说过国外房东一夜暴富吗？谁听说过国外有实体经济大老板炒房？房产变成低收益产品后风险随之而来，那就是“硬着陆”。房价若想“软着陆”，人口问题就一定要尽快解决，中国人口被印度超过还算不上大事，比日本等发达国家下跌更快则后患更多。“十四五规划”对未来五年人口流入在整体上做了减法，深圳那种大城市不可能再有大量年轻人涌入了，后疫情时代房价基本盘只能是人口。一目了然，现在开发商都急眼了，尤其是老师垃圾盘价码越来越高，给你5万提成你不接也没事，给你10万、20万、30万提成你接不接？最近国内一线城市卖掉一套垃圾盘房子之返点已超过10万，珠海更是超过20万之后还在涨。开发商卖不出去房子，就地就要凉凉，降价卖又怕老业主找麻烦，于是将降价收成分赃给房产砖家误导“赶猪进圈”。悲观者很难赚到钱，但悲观者往往正确，保家底不是守财奴。杀猪盘“赶猪进圈”将比股市镰刀割韭菜更狠，但消费者越来越当不起省油的灯了。

　　试看后疫情时代元年之双节长假，一边是品质新房冷冷清清，另一边是“杀猪盘”红红火火……据说国庆节北京有楼盘在十分钟之内卖了73亿，但绝大多数网民将信将疑。早在7月30日，南山西丽远洋天著正式选房时共136人选308套现房，均价8.38万/平，开盘当天卖了78盘左右，去化率23%而弃选率高达43%。远洋天著作为现楼在今年3月份交房时因其品质高于预期而在市场上赢得了口碑，该项目位于大学城板块，地段在南山不算一流，教育资源一般，车位比不足1：1，但也并不影响远洋天著充当新房交付之“白月光”。既然如此，为什么品质现房也不香了？市面上流传很多说法，诸如项目低调开盘、验资成本高、销售端摆烂与其爱卖不卖等消极态度，等等。此类因素都会间接影响项目销售，但相比之下还是楼市预期更重要。楼市​预期拉满时购房者更着急，楼市预期不足时购房者更淡定与售房者心态截然相反。当然，性比价也很重要。很多客户既钟情于远洋天著之品质又想以相当之价位物色更有涨价潜质之期房。对片区正确预判，对算账正确把握，对选筹有长远眼光，鱼与熊掌就能兼得。远洋天著卖得不好，很大程度是因为预期没到位。老牌豪宅红树西岸117平2房户型之成交价则难免引发热议。长条形户型入住率相对较低，这种户型通常会被认为先天不足而只能通过后期装修改良。但这种奇葩户型竟然能在后疫情时代元年6月底以2300万总价成交，折合单价近20万/平，如此逆势而上，“杀猪盘”名副其实，泡沫随时会一捅就破。试看后疫情时代之楼市，成交无疑是个试金石，都什么时候了，哪里还有什么韭菜？“刚需”货真价实，哪怕是被“赶猪进圈”了。抛开情绪，单独从户型来看，红树西岸117平2房对比其他同价位竞品几乎都是被碾压了。富人有资本任性，偶尔买个“情怀豪宅”也不会有太大影响，而“中产阶级”就很脆弱了，只要做错一个选择（比如买错一套房子）就有可能承受不起代价。理论上，买房好季节在淡市，此时入市通常不会出错。但基于楼市信息差与个人对事物之观感不同，做抉择时就会有截然不同之套路。比如疫期南山、宝中房价都跌了，绝大炒房族之第一反应是暗爽，然后踩上一脚，再往下则是直摇头，说这里房价泡沫太大了，片区跌幅最小才够安全。买家会这样，房产从业人员何尝不是如此？看见哪里涨就捧哪里，看见哪里跌就踩哪里，因为他们自己也搞不懂房地产之底层逻辑何在。但买家若头脑清醒则肯定不会如此轻率地做决定，耐心研究之后对比某一带房子之高峰期与近期成交价、成交活跃度、片区价值、学区怎样、配套如何、价格有没有优势……尤其是未来房价上涨空间如何，价格高于价值则直接pass，价值高于价格则判定为优质房源，去市场挖掘优质笋盘才是王道，后放在新房市场也大致应是这个思路。购房者历来不宜靠拍脑袋决策，在房产税到来之前认真点专业点，在楼市内卷中争取利益最大化一定不会错。

　　试看后疫情时代元年双节前夕之成都楼市，同样是三十年贷款一百万而利率6.125，月供6076元而总还款219万（其中利息支出119万），利率降至4.0后月供4774元而总还款172万（其中利息支出71.9万），总还款减少47万而月供减少1302元，对工薪族而言差距蛮大。如果不能尽快降存量利率，存款利息给你2点多，房贷却要收6点多，脸红否？也许下一步二套存量利率会降一点，都走到这一步了，无所谓再多走几步落个好名声，刺激楼市至少要名正言顺吧？！降低利率“赶猪进圈”，最后关门放狗？！二套存量利率降一点只能治标，国内楼市“龙腰”若想对一线城市后来居上，推广房产税才是治沉疴之猛药。

　　不敢普及房产税，“房住不炒”就是空话，工业空心化就是终章。

　　【文/陈俊杰，本文为作者向红歌会网原创投稿】