经济适用房制度为什么名存实亡！

　　同样都是土地国有，为什么我国引进的房地产香港模式彻底失败而新加坡的房地产业模式得以成功？

　　首先新加坡模式下，国家并没有指望通过土地买卖索取暴利。这才是一切问题的根本。

　　新加坡模式的主体，是廉租房和经济适用房即廉价房。

　　但与我国所不同的在于，由于新加坡政府不指望通过房产买卖索取暴利，从而经济适用房是国家通过无偿划拨国有土地给他们的人民提供福利的一种手段。从这个原则出发，新加坡的经济适用房是由新加坡政府的祖屋建设局进行开发的。而开发资金主要是新加坡政府提供的。而且资金充足。因此新加坡的经适房价格真的很低廉。廉价房数量大、有产权，产权期限为99年，大约94%的组屋家庭拥有廉价房的产权，77%的家庭住在廉价房中，覆盖面积不仅是低收入者，还包括中产家庭。以2017年的价格来看，两房的廉价房新房，面积46平，总价格在11万新元，相当于50万人民币，单价大概2400新元，相当于1.2万人民币。两房廉价房新房对应的月收入是3500新元，普通家庭3-4年便可以买得起新组屋。廉价房可交易，二手购买条件宽松，由于新廉价房充足且低价，二手廉价房价格难上涨，通常不超过新廉价房的2倍。政府严格管理组屋，严厉打击寻租腐败与投机行为。而大规模的组屋供给是“居者有其屋”的关键。新加坡20%家庭的住房交给市场。新加坡也有商品房，主要是高档住宅和豪宅，2019年套均价在91.56万美元。所谓市场的归市场，凯撒的归凯撒，新加坡保障房和商品房相得益彰。新加坡政府为中产及低收入者提供住房，富豪阶层追涨为数不多的商品房。

　　而我国的经济适用房虽然由国家划拨土地，但其开发则是由房地产开发商进行的。而且国家还要从其中获得利润。尽管官方规定利润率，但对于与官方不存在行政隶属关系的开发商而言这种规定基本上是自己哄自己。从自己经济利益出发，开发商实际上是按照商品房的利润率进行开发的，于是我国的经济适用房等于是与商品房无异，实际上名存实亡。

　　我国所采纳的香港模式即李嘉城模式，其实是香港回归期间善于制造纠份的英国人“拉的屎”。九七之前，香港的土地归属英国王室所有。九七之后，归属香港政府所有。香港政府采用批租制度，通过拍卖、招标等方式出让土地使用权，新批土地期限为50年。香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年？1984年底，为了防止英国在回归前将香港土地出售套现，中英约定香港政府“所批出的新的土地，每年限于50公顷（不包括公屋用地）”。50公顷相当于一个大型楼盘的面积。市场严重供不应求，资金蜂拥而入，房价一路飙涨，直到1997亚洲金融风暴前达到巅峰。香港政府土地垄断导致土地供给不足，土地开发率低，房价居高不下。同时，香港政府采用批租制度，土地只能卖给开发商，个人无法供应土地，导致土地供给单一，土地被大地产垄断，从而导致土地和房源集中，推高了房价。

　　香港政府从70年代开始建设公屋，同时资助单位建房。2016年，29%人口居住在公屋，16%居住在政府资助单位建房中，合计保障房占比45%。香港保障房大概覆盖了49%的家庭，公屋轮候时间平均为5.3 年。香港的保障房水平不如新加坡，但与内地城市比，香港的保障房覆盖面、轮换时间远超北上广深，香港政府解决了49%的家庭住房，内地没有一个城市接近这一水平。深圳大量的人居住在城中村，居住条件比香港公屋的条件更差。

　　与新加坡直接建设组屋不同，香港政府试图从房地产发展中获取税收，然后建设大规模的住房。在土地私有的国家，固然没有问题。但是，香港是土地国有制度，这种模式就容易出现两大问题：

　　一是房价被推高后，土地成了有产者与无产者斗争的焦点，香港政府被夹在中间

　　大财团、开发商及有产者为了捍卫利益而百般阻挠，裹挟环保主义阻止郊野公园开发和填海造陆。董建华主导的“八万五”建屋目标计划以及林郑月娥的大屿山开发计划都受阻搁浅。

　　这导致香港的土地使用率极低，只有25%。香港另外75%的土地属郊野及海岛，合计约占香港总面积超过38%的土地，被冠以环保之名明确禁止开发。

　　香港居住用地占整个城市面积的比值只有8%，远低于纽约、伦敦、东京的50%以上，甚至比深圳的11%还低。

　　而国内房地产市场土地供应相对庞大需求严重不足。这已经是人所共知的了。

　　二是香港政府被房地产绑架，倾向于房价上涨。

　　房价大幅上涨后，房地产成为了香港的支柱产业。2006年以来，香港房地产相关行业占GDP的比重保持在20%以上。同时，房地产是香港金融的基石，楼市价格越高，金融资产越大。

　　土地财政是香港政府的重要来源。香港2017年与土地、房产有关的财政收入是2447亿元，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右，其中土地出让收入 1280亿。

　　从2002年到2010年，香港年均出让住宅用地仅5公顷，比回归之前的50公顷还低。香港为什么不大规模地供应土地？

　　香港政府主动大幅减少土地出让，目的是提振房地产，解决政府赤字，帮助香港经济走出1997年亚洲金融危机的阴霾。所以，香港政府垄断土地，靠土地财政吃饭，本身有借助批租权来促进房价上涨的倾向。而国内也同样是通过国有土地市场化谋取垄断利润推高地价从而是房价，形成土地财政进行基础设施建设，从而进一步推高房价。从而形成房价暴涨的恶性循环！在这样的机制下，任何对房价的调控基本上是无效的。

　　从1986年到2017年，香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨 20倍、20 倍和14 倍，年均增长 10%、10%和 9%。而我们国内房价经历上三次暴涨，每一次都是对民众财产的一次大洗劫。拿北上广深举例，过去二十年来，北京从5000/平上涨13倍到63000元/平，上海从4000元/平上涨14倍到54000元/平，广州从4000/平上涨8倍到32000元/平，深圳从5000元/平涨14倍到72000元/平。那我们2021年还能买房子吗？

　　所以，房地产的根本问题在土地国有市场化。受历史因素影响，香港政府推动国有土地市场化，土地财政与房地产捆绑，土地供应单一、稀缺长期扭曲楼市价格。而我们国内，在今天恶涨的房价已经掏空了“六个钱包”，已经导致大多数人在极高房价的压力下彻底放弃结婚生子，从而引发了相当严重的社会矛盾。但政府仍然不得不维持这种已经在事实上不可持续的超高房价。这事实上等于是高房价绑架了政府。

　　而在这个问题上对老百姓搞忽悠的实在太多了。我们耳熟能详的一种解释就是，房价太高是因为炒房的人把房子炒高了。于是为了降房价必须要向所有有房的人征房地产税，那怕只有一套只供自己居住的房。于是，即便你买得起房，也要让你持不起。

　　试问，只有一套自住房的老百姓他们怎么去炒他们自己的住房的？他们把自己唯一住房卖了他们自己住哪？

　　新加坡与香港的案例告诉我们，土地国有制度最有利于政府为民众提供保障性住房，但如果使国有土地市场化，则容易导致土地市场的超级垄断机制，从而催生畸形的房地产市场。关健是利用国有土地给人民提供福利，还是利用市场化国有土地谋取垄断利润。