刘云：以新概念房理念来盘活收缩城市楼市与旅游业

　　摘要：国家发改委在2020年首次提出“收缩型城市”概念，随后因黑龙江省鹤岗一些住房的“白菜价”现象而成为全国网红城市。未来出现在东三省这些“收缩型城市”的“白菜价”楼盘会只会越来越多。如以新概念房投资理念从全国引入大量外来投资者与旅游者，是盘活这些“收缩型城市”楼市与旅游业的有效选择。

　　一超低价楼市是东北“收缩型城市”的共性

　　国家发改委在2020年初首次提出“收缩型城市”概念，“收缩型城市”具有四大共性：即煤炭资源枯竭、人口外流严重、超低出生率、经济低迷不振。随后作为黑龙江省地级市鹤岗因一些住房的“白菜价”现象而成为全国网红城市。

　　鹤岗早年因煤矿而知名于全国，在省内与双鸭山市、七台河市、鸡西市齐名，并称黑龙江四大“煤城”。如今这四大“煤城”均具有“收缩型城市”的四大共性，导致房价失去最基本支撑而出现“白菜价”楼盘的现象。

　　经国家发改委等部门评定的全国各类资源枯竭型城市共计69个，且大部分位于东北三省，基本上属于“收缩型城市”。可以预见的是，未来出现在东三省这些“收缩型城市”的“白菜价”楼盘会只会越来越多。如以新概念房投资理念从全国引入大量外来投资者与旅游者，是盘活这些“收缩型城市”楼市与旅游业的有效选择。

　　二“收缩型城市”既要盘活存量 更要引入外来人口增量

　　国家发改委发在2020年发布的《新型城镇化重点建设任务》指出“收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。

　　发改委所说“盘活存量”当然也包括盘活这些“收缩型城市”住房存量，因为个别住房的“白菜价”现象只能加剧这些“收缩型城市”经济低迷不振。发改委所说“引导人口和公共资源向城区集中”虽没有错，但不够全面，发改委所说“引导人口”应是指本地人口，但在本地人口规模不断萎缩前提下，再怎么“引导（本地）人口”也仅是现有人口存量的调整，只能事倍功半。为此需要引入大量外来人口及外来房产投资者来产生人口增量，以激活本地经济与楼市。

　　住房营销本是开发商及中介的事，与政府无关。但鹤岗等“收缩型城市”严寒气候与缺少就业机会的现状，要大量引入能在“收缩型城市”长期就业、生活的外来人口及投资者十分困难，这决定了仅靠四大“煤城”开发商及中介是无力改变一些楼盘“白菜价”现状，这就需要在省一级政府牵头下，共性程度高的黑龙江四大“煤城”地方政府可联手进行存量住房的营销宣传，以盘活过剩存量住房，适当提升“白菜价”楼盘售价。

　　三 鹤岗等东北“收缩型城市”优势与政府对其存量住房的营销宣传口号

　　营销理论发展到现在，各种新概念层出不穷，城市营销概念是个典型，城市营销是针对城市特性进行整体包装与对外宣传，如再进一步，也可针对某城市楼市特性进行整体包装与对外宣传。

　　以鹤岗为例，鹤岗虽是黑龙江典型的煤炭资源枯竭型城市，但与其它地区（如西北地区生态环境恶劣）资源枯竭型城市所不同的，黑龙江鹤岗这类城市大都生态环境良好，山清水秀，空气质量好，在凉爽夏季十分宜居，旅游资源十分丰富。以鹤岗为例，鹤岗的旅游资源丰富，龙江三峡是黑龙江省十大旅游景区之一，有3个国家级原始森林公园，市区有“五湖一河”滨水景区。

　　可见鹤岗等黑龙江“收缩型城市”依旧是自然资源禀赋很好的地区，不能仅以煤炭资源枯竭来以偏概全。所以尽管鹤岗是“收缩型城市”，但在城市规划与发展战略的制定上不是一刀切式的全方面收缩，而应是有所为有所不为，最起码鹤岗在旅游发展规划制定上不是收缩，而是大力扩张。东北其它旅游资源丰富的“收缩型城市”也应如此。“收缩型城市”发展旅游业不应只是旅游业一枝独秀，而应把发展旅游业与盘活当地“白菜价”楼盘结合起来，通过旅游业来激活当地楼市及服务业。

　　如同炒股要炒概念股，投资买房也讲买概念房如地铁房、高铁房、海景房、湖景房等，建议鹤岗（等四大“煤城”）可通过官方广告宣传形式，面向全国特别是南方夏季酷热地区提出一个新概念房即避暑双游房，以此新概念房吸引全国投资者来鹤岗购房旅游。

　　超低价是以鹤岗为代表的四大“煤城”楼市的共性，是全国房价最低的洼地之一，“白菜价”提法虽不准确，有些过于夸张与以偏概全，但用“白菜价”来形容这种超低价楼市却十分生动形象，那四大“煤城”就不妨以“白菜价”为卖点来吸引外来投资者。笔者据此提出四大“煤城”（政府）对存量住房两大营销口号：

　　（一）到鹤岗（等四大“煤城”）以“白菜价”买避暑双游房，让你拥有“远方的家”。

　　（二）南有三亚，北有鹤岗，明日的鹤岗是今日的三亚。错过当年三亚（住房）“白菜价”，决不错过如今鹤岗“白菜价”；鹤岗今日“白菜价”是明日“黄金价”。

　　这两个营销口号内涵十分丰富，先解释下营销口号所说避暑双游房一词的含义.

　　笔者自创的双游一词是冰雪游与避暑游的简称，在双游一词前加上避暑一词就是要提醒全国人民，鹤岗等黑龙江城市不仅有众周知的冰雪游，还有被全国人民所忽视的最凉爽夏日的避暑游。避暑双游房一词可在营销中对外解释说，只要外来投资者一旦在鹤岗投资置业，可一房两用、一举两得，既可用于冬季到黑龙江的冰雪游，还可用于夏季避暑游。这就能使外来投资者不再是单一的到鹤岗投资购房，而是把在鹤岗所买住房当成自己“远方的家”。“远方的家”是央视四频道很火的旅游频道，借用“远方的家”主要是强化外来投资者的购房旅游意识，到鹤岗（等四大“煤城”） 投资置业，房产保值增值是一方面，同时还可把买下的房作为自己在鹤岗、黑龙江及东北双游的“远方的家”，这样在盘活当地楼市的同时，还能以双游方式带动当地乃至整个东北旅游业及服务业的发展。

　　四避暑双游房可把“收缩型城市”转变为季节性“扩张型城市”

　　不少媒体报道称，这几年很多鹤岗生源的大学生毕业后较少回老家工作，连不少中年人也纷纷外流，鹤岗几乎成了一个空城，这导致对住房的需求量有限与“白菜价”现象。在一个缺乏人气的“收缩型城市”，服务业发展空间十分有限。既然鹤岗无法通过引入大量外来常住人口来改变“收缩型城市”的现状，那为何不引入大量季节性的非常住人口而变成季节性“扩张型城市”？

　　全世界的旅游名城特别是旅游小城均是季节性“扩张型城市”，一到旅游旺季，伴随着大量外来人口涌入，一时人满为患。一到淡季，随着大量外来人口离去就变成了“收缩型城市”（如冬季的秦皇岛）。其实不少旅游小城也就利用旅游旺季成为“扩张型城市”之时而大赚，淡季则成了仅有本地常住人口“收缩型城市”而关门歇业，但这些旅游小城大都发展的不错。所以“收缩型城市”并不可怕，可怕的是像鹤岗等一年四季均处于“收缩型城市”状态，那就前景堪忧。

　　避暑双游房这一新概念房的实质是把冬夏两季双游与夏季避暑定居结合起来，通过冬夏双游引入大量外来人口不仅带动旅游业发展，而且大量外来人口中的（退休）老人及孙辈孩子在鹤岗等“远方的家”夏季避暑，无论老人孩子是否外出旅游，均可常住两个月以上避暑，这段时间所产生的衣食住行的巨大需求就可在夏季带动当地餐饮、购物等服务业的发展。这如同在三亚避冬的东北人并不是天天去旅游，更多时间是冬季长住在那，只要东北人特别是老人孩子在冬季常住三亚数月就必然带动三亚服务业发展，其结果是三亚冬季物价与房租最高。所以通过避暑双游房所带来的鹤岗等“收缩型城市”在冬夏两季特别是夏季外来避暑定居人口的临时性扩张，成为季节性人口“扩张型城市”，其码有助于在冬夏两季盘活鹤岗等黑龙江“收缩型城市”经济。

　　包括购房者在内的消费者一大心理特征是对首先进入头脑的事物或者说“第一”的东西记忆最清楚，而把以后的东西都忽略掉了。如：世界上的第一高峰是珠穆朗玛峰，那第二高峰有谁知道？在奥运会上为中国实现金牌零实破第一人是许海峰，拿到奥运会金牌的第二人有谁知道？而避暑双游房是第一次将购房与冬夏双游结合起来的新概念房，能给购房者以深刻印象。其次，这两句营销口号简单易懂，生动形象，能打动购房者的心。第二句营销口号通过今天鹤岗与2000年前后三亚低价房的类比，来强调鹤岗“白菜价”住房是典型的价值洼地，上涨潜力巨大，外来购房者在鹤岗等“远方的家”避暑双游同时，还兼有类似三亚住房的保值增值功能。

　　作者刘云电子信箱：liuyun767@163.com

　　【文/刘云，本文为作者投稿红歌会网的原创稿件】