套内面积与建筑面积计算住房应为谁服务？

　　改开以来，我国在房地产住房方面发展突飞猛进。由此，大多数老百姓拥有了自己的房屋，在生活居住方面得到极大的改善。由于房地产曾一时成为国家的支柱产业，各地政府又大力开发房地产业，支持鼓励开发商大干快上，在房地产出现供需旺盛之时，开发商从资本的立场出发，采取了以建筑面积计算（包括共有面积）的做法，客观上造成私有产权与共有产权界限不清的状况。长期以来市场导向无视出售房屋按建筑面积计算的弊端，为后期的房地产发展留下了阴影。

　　1995年，建设部发文《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则（试行）》第五条指出：“商品房按套或单元出售，商品房销售面积即为购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的建筑面积之和。”

　　2019年，住房和城乡建设部发布关于《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是我们所见到有关按套内面积计算住房面积的国家权威的上位法。

　　由此可见，国家对住宅房屋出售按套内面积计算早就有了明确规定。可是，为什么在现实中却难以贯彻实现呢？对老百姓而言，可盼，却不能及呢？

　　问题究竟出在哪里呢？就出在按建筑面积计算有利于开发商敛财。对利益集团来说，同样获得的利益最大。

　　由于测量建筑面积专业性很强，确定公摊面积的定论具有权威性，从设计到测量的解释权往往被开发商掌控。一般普通购房者缺乏测量建筑面积的能力和手段，可以说完全无法摆脱开发商的购房节奏，只能任由开发商的摆布。

　　比如，同等套内面积的两个住房，在同一个小区内，由于楼栋不同，所在的环境不同，其所占有的公摊面积也就不同，建筑面积随之各不相同。（这里还涉及到“得房率”问题）同等小区，环境，用途的住房，理论上其收益效果取决于房屋的套内面积，而不是建筑面积的大小。建筑面积是有诸多客观因素所决定的。结果因按建筑面积售房的价格和物业费就各不相同。对同等套内面积的购房者来说，显然既不公平又不合理。

　　当购房者发现问题，由此产生矛盾的猜疑和疑问，几乎无法解决。购房者不仅缺乏专业技术手段，而且也支付不起质疑开发商的法律成本。只能哑巴吃黄连，有苦说不出。纠纷一直不断。

　　然而，按套内面积计算情形就完全不同了。天平的秤砣倾向了购房者。购房者完全可以自行丈量复核住房使用套内面积。从而发现开发商的销售猫腻，监督和仰止开发商借公用面积牟利的变相涨价。避免了公用面积无需的物业费开支。

　　同时，按套内面积计算也有利于国家房产税的出台。房产税的最大争议就是公摊面积与墙体部分由谁来承担？如若由购房者承担，必将引发社会的不安和矛盾。按套内面积计算可以大大减少矛盾，有利国家房产税的推进。

　　当然，按套内面积计算住房不是没有缺陷。由此一来，开发商在公摊面积设计和施工上会采取消极态度。不法开发商就能省则省，降低公摊面积和配套设施，甚至降低墙体厚度，减少电梯数量，缩小过道，走廊，管道井。不过，只要有关部门制定严厉的法规，并实施严格的监督管理，还是可以杜绝开发商在建筑和公摊面积上做手脚的。

　　总而言之，按套内面积计算是房地产售房的趋势。说大点是以谁为中心的大问题。是为广大的老百姓购房者谋利益？还是为少数资本开发商谋利益？在以人民为中心的思想指导下，不仅要让老百姓安得广夏千万间，也要让老百姓买的起房，更要住顺心的安心房。

　　目前，我国重庆市以地方立法的形式，规定房地产售房按照套内面积作为计算依据。随后，香港也把早期按建筑面积计算售房改为套内面积。接着，广州市率先出台测绘办法，首先提出共有建筑面积不再分摊到户。北京修订了房地产转让管理办法，商品房转让应当按套内面积计价。合肥市积极探索商品房按套内面积计价10条举措。肇庆市和湘潭市明文规定了商品房按套内面积计价，并大肆宣传售房新政。

　　虽然，有些地方对套内面积抱着观望态度，对建筑面积独有其钟，甚至明知不为而为之。总之这是与世界住房面积计算常规背道而驰的。因为，世界各国住房面积计算都是以套内面积为惯例的。做为以人民为中心的社会主义中国，更有理由积极推进以套内面积作为计算住房的改革。

　　【文/辛杰太，本文为作者投稿红歌会网的原创稿件】